不動産投資、最初にやるのは「物件探し」じゃない。
複数の提案を比べて、営業トークに流されない選び方が分かります。
不動産投資、最初につまずくのは「物件」ではなく「選び方」かもしれません
不動産投資に興味はある。
でも、こう感じていませんか？
- 何から始めればいいか分からない（本・動画は見たけど、次の一歩が曖昧）
- 物件の良し悪しが判断できない（利回りが高い＝良い、ではない気がする）
- 営業が怖い（断りづらい、押し切られそう）
- ローンが組めるか不安（年収・勤続・自己資金…何が見られるの？）
- 「節税になる」と聞いたけど、結局どう得なのか分からない
- 管理や空室が不安（買ったあとに手間が増えるのは避けたい）
もしひとつでも当てはまるなら、いきなり物件探しを始めるより先に、<b>“比較しながら学べる相談環境”</b>を作った方が、遠回りに見えて近道です。
失敗しやすい人の共通点は「1社目の提案」で決めてしまうこと
初心者の失敗は、知識不足そのものよりも、情報が偏ることから起きます。
- その会社が扱いやすい物件だけ見せられる
- リスク説明が薄い（または都合よく軽くされる）
- 返済計画が“通る前提”で進む
- 税金の話が「節税になります」で止まる
- 管理費・修繕・空室の織り込みが甘い
だからこそ最初にやるべきは、「複数の提案を比べて、自分の判断軸を作ること」です。
相談の仕組みを整えるだけで、判断が一気にラクになります
初心者が本当に欲しいのは、完璧な知識ではなく、こういう状態です。
- どの数字を見れば危ないか分かる
- どんな提案が自分に合わないか分かる
- 「この条件なら進む／この条件なら止める」が言語化できる
- 断るときのストレスが小さい
- 比較できるから、営業トークに流されない
この状態を作るうえで強いのが、無料で相談できて、比較もしやすいサービスです。
面談で得られるものは「おすすめ物件」だけではありません
良い相談は、物件紹介の前に次の整理が入ります。
- 目的の確認：副収入／資産形成／インフレ対策／将来の住み替え など
- 資金計画：自己資金・借入余力・金利上昇耐性
- リスク許容：空室・修繕・金利上昇・価格下落のどこが苦手か
- 運用方針：区分か一棟か／都心か郊外か／築浅か築古か
- 出口戦略：売る／持ち続ける／相続に回す
ここが整理できるだけで、ネットの情報が“使える知識”に変わり、物件の見方が整います。
初心者が押さえるべき「お金・税金・契約」の最低ライン
「難しい話は苦手…」でも大丈夫です。
ここでは、初心者が最低限ハマらないためのポイントを、噛み砕いてまとめます。
キャッシュフローは「家賃 − ローン」ではありません
実際に残るお金は、ざっくりこうです。
家賃収入
− 管理費（管理会社に払う）
− 修繕積立（将来の大きな修理に備える）
− 固定資産税など（毎年かかる税）
− 火災保険など（万が一の備え）
− 空室・滞納のゆらぎ（常に満室前提は危険）
− ローン返済（元金＋利息）
＝ 手残り
さらに、購入時には一度だけ大きめの費用も出ます。
- 仲介手数料
- 司法書士費用
- 登録免許税（登記にかかる税）
- 不動産取得税（購入後にかかる税）
- ローン事務手数料 など
「月の手残り」だけ見ていると、購入時コストや将来修繕で崩れます。
“節税”は魔法ではなく「ルールに沿った計算」です
不動産は、税金計算上「必要経費」が認められやすいのが特徴です。
代表例は以下です。
- 減価償却費（建物部分を年数に分けて費用化）
- 借入金利息（元金ではなく利息）
- 管理委託料
- 修繕費（条件を満たす場合）
- 火災保険料
- 税理士費用 など
ただし注意点もあります。
- 建物の「構造・用途」により耐用年数が変わる（木造の住宅用、RCの住宅用など）
- 修理のつもりでも、価値を高めたり寿命を延ばす内容は「修繕費」ではなく資産計上になり、減価償却で少しずつ費用化になることがある（国税庁の考え方が明確です）
- 売却時は、保有期間で税率が大きく変わる（長期／短期の区分）
「節税になります」と言われたら、最低でも次を聞いてください。
- それは“所得税・住民税”が下がる話？それとも“手残り”が増える話？
- 減価償却が切れたあと、税負担はどう変わる？
- 売却時の税金や諸費用も含めて、トータルで得か？
住まいの家賃は消費税がかからない、でも例外もある
住宅として貸す家賃は、消費税の扱いが「非課税」になります。
ただし店舗や事務所が混ざる場合などは区分が必要です。
ここを知らないと、「テナント物件の提案」を受けたときに論点が増えます。初心者ほど、相談で早めに整理した方が安心です。
「営業が怖い」なら、先にルールを決めておけば大丈夫です
不動産投資の相談で疲れるのは、だいたいこのパターンです。
- 断りづらくて、比較ができない
- 気づいたら前提条件がズレたまま話が進む
- その場の空気で「検討します」が言えない
これを防ぐコツはシンプルで、最初に自分のルールを言語化することです。
- 今日は契約しない（情報収集の日）
- 比較してから決める（最低2〜3社の提案を見る）
- 月の手残り目標は◯万円、でも満室前提は採用しない
- 金利が上がった場合の耐性も確認する
- 売却の見込み（出口）も説明してもらう
このルールがあるだけで、相談は“受け身”から“選ぶ側”に変わります。
専門家視点でおすすめしたい「無料相談」の使い方
相談を最大限うまく使うために、面談前にこれだけ用意してください。
面談前の持ち物（これだけでOK）
- 年収・勤続年数・家族構成（ざっくりで可）
- 住宅ローンの有無（残債があればだいたい）
- 自己資金の目安（いくらまで出せるか）
- 目的（副収入／将来の備え／インフレ対策など、ひとつ決める）
- 不安点（空室、金利、修繕、売却…苦手をひとつ選ぶ）
面談で必ず聞く質問テンプレ
- その物件は、満室じゃない想定でも回る？（空室率を何％で見てる？）
- 管理費・修繕・保険・税金を入れた“実質の手残り”は？
- 金利が上がったらどうなる？（0.5〜1.0％上昇で）
- どんな出口が現実的？（売却先、売りやすさ、売却コスト）
- デメリットを3つ教えてください（言えないなら要注意）
これを複数社に同じように聞くと、初心者でも見える差が出ます。
相談を使って失敗を避けた人のよくある流れ
ここでは、ありがちな成功パターンを“ストーリー形式”で紹介します。
物件を探す前に「比較」を先にしたAさん
Aさんは「ワンルーム投資が良いらしい」という情報だけで動き始め、最初の面談で“話がうまくて安心できる担当者”に出会いました。
ただ、どこか引っかかる点があって決めきれなかった。
そこでAさんは、無料相談サービスを使い、同じ条件（年収・自己資金・目標）で複数社の提案を取りました。
すると、同じ「ワンルーム」でも中身が違った。
- 家賃設定が強気すぎる提案
- 修繕や管理費を低めに置いた提案
- 金利上昇を想定していない提案
- 出口の説明が具体的な提案
結果としてAさんは、最初に安心できた担当者ではなく、数字の前提が丁寧で、リスクの話を隠さない提案を選びました。
「比較したからこそ、営業のうまさではなく、内容で判断できた」
これが一番大きかったと言います。
次の一歩は「無料で比べる」。相性の良い提案だけ残せばOKです
不動産投資は、買う前がいちばん大事です。
でも初心者が一人で全部調べるのは大変。
だから、まずは無料で相談し、比較して、判断軸を作ってください。
3つのサービスの使い分け
| サービス | こんな人に向く | 特徴 |
|---|---|---|
| Oh!Ya（オーヤ） | 不動産投資会社との面談をまとめて進めたい | 情報サイトとして学びつつ、面談予約や資料請求ができる |
| トウシェル | とにかく営業が不安。落ち着いて相談したい | 何度でも無料相談、場所・時間を選びやすい、ストップコール制度の案内あり |
| ウェルスコーチ | 家計全体から「投資していい額」を知りたい | 質問に答えて家計診断→シミュレーション→プロの無料アドバイスの流れ |
「どれが正解？」ではなく、あなたの性格と状況で選べばOKです。
迷ったら、2つ併用がいちばん失敗しづらいです（提案の偏りが減ります）。
無料で相談してみる
よくある質問
Q. 相談したら必ず買わないといけませんか？
いいえ。むしろ初心者ほど「買わない相談」が大事です。判断軸を作るために使ってください。
Q. 年収が高くないと相手にされませんか？
年収だけで決まりません。自己資金、既存のローン状況、勤続、家計の安定度などで総合判断です。だからこそ、早めに相談で現実ラインを把握するのが有利です。
Q. 「節税になる」って結局どんな意味ですか？
経費（減価償却など）が計上できることで課税所得が下がる、という意味で使われがちです。ただし手残りと別物なので、面談では「トータルで得か」を確認してください。
最後に：不動産投資は、焦らなければ勝率が上がります
不動産投資は、勉強した人が勝つというより、<b>比較して冷静に判断できた人が勝ちやすい</b>投資です。
- 1社だけで決めない
- 同じ条件で複数の提案を見る
- リスク説明が丁寧な提案を選ぶ
- 数字の前提（空室・金利・修繕）を確認する
- 出口まで説明できる相手と進める
この順番で進めれば、初心者でも「大きな失敗」を避けられます。
まずは無料相談で、あなたの状況に合う選択肢を集めてください。
“買うかどうか”は、そのあとで十分です。
PS. 相談で失敗しない「最初の一言」テンプレ
最後に、面談の冒頭でこれだけ言っておくと、空気に流されにくくなります。
- 「今日は情報収集が目的で、契約はしません」
- 「複数社を比較してから決めます」
- 「良い点だけでなく、デメリットも先に教えてください」
- 「空室・金利上昇・修繕を織り込んだ数字で見たいです」
この“最初の一言”があるだけで、相談の質が上がります。
必要なら、このテンプレをそのままコピペして使ってください。