不動産オーナーこそ「家族の控除」で手取りが大きく変わる
不動産投資を始めると、多くの方は「物件の収益性」や「ローン金利」「経費の計上」ばかりに目が行きがちです。
しかし、実はそれと同じくらい重要なのが、配偶者控除・扶養控除といった“家族に関する控除”の使い方です。
不動産オーナーは、給与所得に加えて不動産所得がプラスされるため、
- 納める所得税・住民税が増えやすい
- 合計所得が増えることで、配偶者控除・扶養控除の控除額が変動する
といった影響が出ます。
同じ家賃収入でも、
- 配偶者の働き方を「年収123万円」「160万円」「201万円」あたりで設計するか
- 子どものアルバイトをどこまで増やすか
によって、世帯全体の手取りが毎年数万〜数十万円変わることも珍しくありません。
間違いやすい「扶養の壁」と最新の年収ライン
まずは、よく聞く「〇〇万円の壁」を整理し直しましょう。
特に、不動産オーナー家庭では税金の壁と社会保険の壁がごちゃ混ぜになりやすいので要注意です。
税金上の「配偶者の年収ライン」はこう変わった
最新の制度では、配偶者の年収と控除の関係はざっくり次のイメージです（給与収入のみの場合）。
| 配偶者の年収（給与） | 税金上の扱いの目安 |
|---|---|
| 〜123万円 | 配偶者控除の対象（所得58万円以下） |
| 123万円超〜160万円 | 配偶者特別控除で満額38万円の控除 |
| 160万円超〜201万円 | 配偶者特別控除で控除額が段階的に減少 |
| 201万円超 | 配偶者控除・配偶者特別控除ともに対象外 |
- 「配偶者控除」の配偶者側の所得要件が**58万円以下（給与だけなら年収123万円以下）**に拡大している 弥生株式会社+1
- さらに「配偶者特別控除」は、配偶者の給与160万円までは満額38万円の控除が受けられるようになっています首相官邸ホームページ+1
「103万円の壁」「150万円の壁」という昔の数字だけで判断すると、
本来使えるはずの控除を取りこぼすリスクがあるわけです。
納税者本人（不動産オーナー）の所得制限も重要
配偶者控除・配偶者特別控除には、オーナー本人の合計所得にも制限があります。
| 本人の合計所得金額 | 控除の扱い |
|---|---|
| 〜900万円 | 配偶者控除・配偶者特別控除ともに満額適用可能 |
| 900万円超〜950万円以下 | 控除額が少し減る |
| 950万円超〜1,000万円以下 | 控除額がさらに減る |
| 1,000万円超 | 配偶者控除・配偶者特別控除は適用なし |
不動産所得が増えていくと、給与＋不動産所得の合計が1,000万円を超えやすくなるため、
「気づいたら配偶者控除が使えなくなっていた」ということも起こりえます。日本生命
税金の扶養と社会保険の扶養は別物と考える
「扶養に入っているかどうか」という言葉は、
税金・健康保険・年金でそれぞれ判定が異なります。
税金上の扶養（所得税・住民税）
- 配偶者控除・配偶者特別控除
- 扶養控除（子ども・親など）
の判定で使われる基準は、**原則として所得58万円以下（給与なら123万円以下）**というラインに統一されてきています。すすむ・はかどる、契約学習「契約ウォッチ」
社会保険上の扶養（健康保険・年金）
一方、健康保険や年金の「被扶養者」認定は、
原則として年収130万円未満が基準で、
最近は一部で「150万円」「160万円」といった柔軟運用・年齢別基準も出てきています。厚生労働省+1
ただし、
- 税金の扶養（配偶者控除・扶養控除）
- 社会保険の扶養（健康保険・年金）
は別々に判定されるため、
「税金上は扶養内だけど、社会保険では扶養から外れる」といったケースもありえます。
不動産オーナーとしては、
税金と社会保険の両方のラインを意識しながら、世帯手取りベースで判断していくことが重要です。
不動産オーナーが押さえるべき配偶者控除・配偶者特別控除のポイント
ここから、不動産オーナー目線で配偶者控除・配偶者特別控除を整理します。
配偶者控除の基本
配偶者控除を受けるための主な条件は以下のとおりです。
- 民法上の配偶者である（事実婚は対象外）
- 納税者と生計を一にしている
- 配偶者の合計所得金額が58万円以下（給与だけなら年収123万円以下）弥生株式会社+1
- 納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下
控除額は、納税者本人の所得に応じて変動しますが、
合計所得900万円以下の場合は最大38万円の控除が受けられます。
配偶者特別控除の基本
配偶者特別控除は、「配偶者控除の対象から少しはみ出した配偶者」に対して適用されます。
- 配偶者の合計所得金額が58万円超〜133万円以下
（給与だけなら年収123万円超〜201万円以下）日本生命+1 - 納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下
といった条件のもとで、
最大38万円から1万円まで段階的に控除額が決まる仕組みです。
特に重要なのは、
- 配偶者の給与が160万円までは、配偶者特別控除の控除額が満額（38万円）のままという点です。首相官邸ホームページ+1
そのため、「配偶者は年収130万円までに抑えたほうが得」という従来の感覚は、
今の制度とは噛み合っていないことが多くなっています。
扶養控除と子どものアルバイト収入の考え方
不動産オーナー家庭では、
高校生・大学生の子どもがアルバイトを始めるケースも多いはずです。
扶養控除の所得ライン
税金上の扶養控除を受けるための子どもの所得要件も、
原則として**合計所得58万円以下（給与だけなら年収123万円以下）**が基準となります。すすむ・はかどる、契約学習「契約ウォッチ」
- 高校生（16〜18歳）：38万円の控除
- 大学生など（19〜22歳）：63万円の控除
- 23歳以上の子ども：38万円の控除
子どもが思った以上にアルバイト収入を増やしてしまうと、
この扶養控除が使えなくなり、不動産オーナー本人の税負担が増えることになります。
社会保険側の特例も絡んでくる
19〜23歳の子どもについては、年金制度側で「年収150万円未満」などの特例的な収入基準が導入されており、
税金と社会保険で別々のラインが存在する状態になっています。年金ネット
そのため、
- 「税金の扶養」と「社会保険の扶養」
- 「配偶者か子どもか」
を分けて考えないと、実務で混乱しがちです。
不動産オーナー家庭でよくある“もったいないパターン”
ここまでの整理を踏まえ、不動産オーナーでよく見かける「損しているパターン」を簡単に整理します。
パターン1：配偶者が年収110万円でセーブしている
- 配偶者の年収：110万円
- 本人の所得：700万円（給与＋不動産所得）
旧来の「103万円の壁」を意識して少し抑えているケースです。
しかし最新制度では、年収123万円までは配偶者控除の対象です。
→ この場合、
- 年収を110万円→123万円程度まで増やしても
- 配偶者控除はそのまま使える
ので、単純に世帯手取りが増える可能性が高いと言えます。
パターン2：配偶者の年収を130万円に抑えている
- 税金上は、130万円だと配偶者特別控除で満額38万円の控除が効く
- 実は160万円までは同じ満額38万円の控除が使える
にもかかわらず、「130万円を超えると損をする」と誤解して、
本来稼げるはずの30万円分くらいを抑えているケースがかなりあります。
もちろん社会保険の判定や勤務先の条件も絡むため一概には言えませんが、
「130万円で止める」前に、税金・社会保険・勤務先ルールを整理してから判断した方が合理的です。
パターン3：子どものバイト収入を把握しておらず、勝手に扶養から外れている
- 大学生の子がバイトで年収150万円程度稼いでいる
- 親は「税金上も扶養のまま」と思い込んでいる
実際には、所得123万円を超えていれば、税金上の扶養控除は基本的に使えません。
大学生の扶養控除63万円が消えると、不動産オーナー本人の所得税・住民税がまとめて増えるため、
世帯の手取りは実はあまり増えていない…ということになりがちです。
不動産オーナーが家族トータルで節税するための設計ポイント
ここまでの内容を踏まえ、不動産オーナーが取るべき設計の考え方を整理します。
1. 自分の「合計所得」と家族の「年収ライン」を一枚の紙に書き出す
- 自分：給与＋不動産所得＋その他所得 → 合計所得〇〇万円
- 配偶者：給与〇〇万円 → 所得△△万円（年末の源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を確認）
- 子ども：アルバイト年収〇〇万円
といった情報を、ざっくりでいいので書き出すところから始めます。
2. 税金上の「58万円（=123万円）」と「160万円」「201万円」を意識する
チェックポイントとしては次のあたりです。
- 配偶者の所得は58万円以下か？（給与なら年収123万円以下か）
- それを超えているなら、160万円以内か・201万円以内か
- 子どもの所得は58万円以内かどうか
これを確認するだけで、
「どの控除が使えるか」「どこまで働いても損にならないか」が一気に見通しやすくなります。
3. 社会保険（特に配偶者の被扶養）も必ずセットで確認する
税金だけで「お得」でも、
社会保険の扶養から外れて本人が保険料を払うことになると、
トータルではあまり得にならないケースもあります。
- 健康保険組合・協会けんぽの扶養認定基準
- 勤務先の就業規則・社会保険加入条件
を確認し、税理士・社労士など専門家に一度整理してもらうのが理想です。
すぐにできる実務的なチェックリスト
最後に、不動産オーナーとして「今年やっておきたいこと」を簡単に箇条書きにします。
- 自分の合計所得（給与＋不動産＋その他）のおおよその金額を把握する
- 配偶者の「源泉徴収票」または「収支」を確認し、
- 年収123万円
- 年収160万円
- 年収201万円
のどこに位置しているかを把握する
- 子どもがいる場合は、アルバイト収入を確認し、
- 所得58万円（年収123万円）を超えそうかどうか確認する
- 不動産所得が大きく増えそうな年は、
- 修繕のタイミング
- 経費計上の見落とし
などを確認し、合計所得を1,000万円以下に抑えられないか検討する
- 社会保険（配偶者・子どもの被扶養）の基準を、
- 健保組合のHP
- 会社の人事・総務
で確認しておく
- 迷った場合は、
- 「今年の見込み数字」を税理士や社労士に見せて、
- 家族トータルの手取りベースで有利な働き方を相談する
