不動産オーナーの相続税評価額はどう決まる？貸家建付地の基本も解説

不動産を所有しているオーナー様にとって、避けて通れない大きな課題の一つが「相続」です。特に賃貸マンションやアパートを経営している場合、その評価額がどのように決まり、最終的にどれくらいの相続税がかかるのか、不安に感じることも多いのではないでしょうか。

不動産は現金とは異なり、その価値を測るための「物差し」が複数存在します。そのため、適切な知識を持って対策を行えば、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。一方で、仕組みを正しく理解していないと、思わぬ税負担が生じたり、親族間でのトラブルに発展したりするリスクも孕んでいます。

この記事では、不動産投資を始めたばかりの初心者の方にも分かりやすく、相続税評価額が決まる仕組みから、節税の鍵となる「貸家建付地（かしやたてつけち）」の基本まで、徹底的に解説していきます。

相続税対策において不動産オーナーが直面する壁

不動産を所有していることで、相続時にどのような問題が起こり得るのでしょうか。まず直面するのが、キャッシュフローと税負担のバランスです。

相続税は原則として「現金一括納付」が求められます。しかし、不動産オーナーの資産の大部分は土地や建物という「現物資産」であり、手元に十分な現金がないケースが珍しくありません。評価額が高くなりすぎると、納税のために大切な物件を手放さざるを得なくなるという本末転倒な事態を招く恐れがあります。

また、不動産の評価は非常に複雑です。時価（実際に売れる金額）と相続税評価額（税計算上の金額）には大きな開きがあり、その差を利用するのが不動産による相続税対策の基本ですが、計算方法を誤ると正確な納税予測が立てられません。

さらに、賃貸物件の場合は「入居者がいる」という状況が評価額にどう影響するのか、といった専門的な判断も必要になります。こうした複雑さが、多くのオーナー様を悩ませる要因となっているのです。

不動産が相続において圧倒的に有利とされる理由

結論からお伝えすると、不動産を活用した相続税対策は極めて有効です。その最大の理由は、不動産の相続税評価額が【時価（市場価格）よりも低く見積もられる】という点にあります。

一般的に、現金の相続税評価額は「額面通り」です。1億円の現金があれば、評価額も1億円となります。しかし、不動産の場合は異なります。

土地：時価の約80パーセント程度
建物：時価（建築費など）の約50パーセントから70パーセント程度

このように、現金で資産を持っているよりも、不動産という形に変えて持っておく方が、相続税の対象となる評価額を2割から5割ほど圧縮できるのです。

さらに、その不動産を「人に貸している（賃貸している）」状態にすると、そこからさらに評価額を下げることができます。これが今回詳しく解説する「貸家建付地」の仕組みです。この仕組みを賢く利用することで、将来の相続人の負担を劇的に減らすことが可能になります。

土地の価値を測る「路線価方式」と「倍率方式」の仕組み

土地の相続税評価額を計算するためには、大きく分けて2つの方法があります。どちらを使うかは、その土地が所在する場所によって決まっています。

市街地で採用される路線価方式

都市部や住宅密集地にある土地の多くは「路線価方式」で評価されます。路線価とは、道路に面した標準的な宅地1平方メートルあたりの評価額のことです。国税庁が毎年発表する路線価図を確認することで、誰でも調べることができます。

計算式は以下の通りです。

【土地の相続税評価額＝路線価 × 土地の面積（平方メートル） × 補正率】

ここでいう「補正率」とは、土地の形状（奥行きが長すぎる、形がいびつであるなど）に応じて価値を調整する係数です。綺麗な正方形の土地に比べて、使い勝手の悪い土地は評価が低くなるよう配慮されています。

郊外や地方で採用される倍率方式

路線価が設定されていない地域では「倍率方式」が使われます。これは、市町村が固定資産税の計算に使う「固定資産税評価額」に、地域ごとに定められた一定の倍率を掛けて計算する方法です。

計算式は以下の通りです。

【土地の相続税評価額＝固定資産税評価額 × 地域ごとの倍率】

倍率は国税庁のウェブサイトにある「評価倍率表」で確認できます。地方の土地を多く所有している場合は、こちらの手法をメインに使うことになります。

建物の価値は「固定資産税評価額」で決まる

土地に比べると、建物の評価方法は非常にシンプルです。建物の相続税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている【固定資産税評価額】そのものが使われます。

新築でアパートを建てた場合、その建築費の約50パーセントから70パーセント程度が固定資産税評価額になるのが一般的です。つまり、建物を建てた瞬間に、相続税評価額としては建築費（現金）から3割から5割も減少することになります。

さらに、建物は年数が経過するごとに価値が下がっていく「減価償却」のような考え方ではなく、3年に1度の評価替えによって価値が見直されます。実際にかかったコストよりも低い評価額になることが多いため、建物を持つこと自体が相続税対策としての第一歩となります。

貸家建付地（かしやたてつけち）とは何か

不動産オーナーにとって最も重要な概念が「貸家建付地」です。これは【自分の土地の上に、他人に貸し出している建物を建てている状態の土地】を指します。

なぜ貸家建付地になると評価額が下がるのでしょうか。それは、土地の上に賃借人（入居者）がいることで、オーナーがその土地を自由に使ったり、急に売却したりすることが制限されるからです。

日本の法律では、借りている人の権利（借家権）が非常に強く守られています。自由に動かせない不自由な土地である分、相続税の計算においても「価値を割り引いてあげましょう」というルールがあるのです。

貸家建付地の評価額を求める計算式

貸家建付地の評価額は、以下の計算式によって算出されます。

$$相続税評価額 = 自用地としての評価額 \times (1 – 借地権割合 \times 借家権割合 \times 賃貸割合)$$

それぞれの用語の意味を、かみ砕いて説明します。

自用地としての評価額：その土地を自分だけで自由に使っている場合の評価額（路線価などで計算したもの）
借地権割合：その土地の権利のうち、借りている人が持つ権利の割合。地域によって30パーセントから90パーセントの間で指定されています（住宅地では60パーセントから70パーセントが多い）。
借家権割合：建物を借りている人の権利の割合。全国一律で【30パーセント】と定められています。
賃貸割合：物件全体のうち、実際に人が入居している部屋の面積の割合です。満室なら100パーセントとなります。

この式から分かる通り、借地権割合が高い地域の土地を人に貸しているほど、評価額の控除額（マイナス分）が大きくなり、節税効果が高まります。

具体的な計算例

例えば、以下のような条件の土地があったとします。

自用地としての評価額：1億円
借地権割合：60パーセント
借家権割合：30パーセント
賃貸割合：100パーセント（満室）

この場合、計算は以下のようになります。

1億円 × (1 － 0.6 × 0.3 × 1.0) ＝ 1億円 × (1 － 0.18) ＝ 8,200万円

つまり、自分で使っていれば1億円の評価だった土地が、アパートを建てて満室にするだけで【8,200万円】まで評価が下がります。これだけで相続税の対象となる資産を1,800万円も減らせたことになります。

貸家（建物部分）の評価額も同様に割引される

土地だけでなく、建物（貸家）自体の評価額も、人に貸すことで割引を受けることができます。

計算式は以下の通りです。

【貸家の評価額＝固定資産税評価額 × (1 －借家権割合 × 賃貸割合)】

先ほど説明した通り、借家権割合は全国一律で30パーセントです。したがって、満室経営をしているアパートであれば、建物自体の評価額は【固定資産税評価額からさらに30パーセント引き】となります。

例えば、固定資産税評価額が5,000万円の建物であれば、

5,000万円 × (1 － 0.3) ＝ 3,500万円

となり、1,500万円分も評価額が下がります。

土地と建物の両方でこの割引が適用されるため、アパート経営やマンション経営は、現金で資産を保有している場合に比べて、トータルの相続税評価額を半分近くまで圧縮できるケースも珍しくありません。

賃貸割合と空室が評価額に与える影響

貸家建付地の評価において注意が必要なのが「賃貸割合」です。前述の計算式からも分かる通り、空室があると節税効果が薄れてしまいます。

例えば、10部屋あるアパートのうち、相続発生時に2部屋が空室だった場合、賃貸割合は80パーセントになります。この場合、空室部分については「自分で自由に使える状態」とみなされ、評価額の割引が受けられません。

ただし、一時的な空室であれば認められるケースもあります。

継続的に賃貸されていた実績がある
退去後すぐに次の募集を行っている
空室期間が1ヶ月程度など短期間である

このような状況であれば、税務署から「実質的に賃貸されている」と判断され、満室時と同様の評価を受けられる可能性があります。しかし、何ヶ月も空室のまま放置されていたり、募集を止めていたりする場合は、厳しい評価を受けることになるため、日頃からのリーシング（入居付け）が相続対策においても非常に重要となります。

「小規模宅地等の特例」との併用でさらなる節税へ

不動産オーナーが必ず押さえておくべきもう一つの強力な制度が「小規模宅地等の特例」です。これは、亡くなった人が事業用や居住用に使っていた土地のうち、一定の面積までの評価額を大幅に減額してくれる制度です。

賃貸物件が建っている土地は「貸付事業用宅地等」という区分に該当し、以下の減額が受けられます。

限度面積：200平方メートルまで
減額率：50パーセント

先ほどの「貸家建付地」の評価減を行った後の金額から、さらにこの特例で50パーセントを引くことができるのです。

特例適用の相乗効果

仮に、貸家建付地としての評価額が8,000万円になった土地（200平方メートル以内）があるとします。ここに小規模宅地等の特例を適用すると、

8,000万円 × 50パーセント＝ 4,000万円

まで評価額が下がります。

元々の自用地評価が1億円だった場合、最終的な評価額は4,000万円となり、実に【6割もの資産価値を圧縮】したことになります。この特例を適用できるかどうかで納税額が数百万円、数千万円単位で変わるため、適用要件（相続人が事業を引き継ぐなど）を事前によく確認しておく必要があります。

現金1億円と賃貸アパート1億円、評価額の差を比較

ここで、初心者の方向けに「現金1億円」をそのまま持っている場合と、「1億円で賃貸アパート」を建てた場合の評価額の差を、表を使って視覚的に比較してみましょう。

資産の種類	時価・建築費	相続税評価額の目安	圧縮率
現金	1億円	1億円	0パーセント
土地（更地）	1億円	約8,000万円	約20パーセント
建物（自宅）	1億円	約6,000万円	約40パーセント
賃貸物件（土地＋建物）	1億円	約4,000万円〜5,000万円	約50〜60パーセント

※土地の借地権割合60パーセント、借家権割合30パーセント、満室時を想定。

※小規模宅地等の特例を考慮しない場合。

このように、現金1億円を相続するのと、1億円の賃貸アパートを相続するのとでは、税金の対象となる「金額の重み」が全く異なることが分かります。

成功する不動産オーナーが実践している「攻め」と「守り」

相続税評価額を下げることは重要ですが、不動産投資としての健全性を損なっては元も子もありません。賢いオーナーは、以下の2つの視点を常に持っています。

収益性を重視する（攻め）

いくら評価額が下がっても、入居者が入らず、キャッシュフローが赤字になるような物件を建ててはいけません。相続税は減らせても、借金の返済に追われて生活が苦しくなったり、次の世代が維持できなかったりすれば失敗です。

「賃貸需要があるエリアか」「適切な家賃設定か」という投資の基本を疎かにしないことが、結果として「賃貸割合（入居率）」を高め、安定した節税効果を生むことにつながります。

納税資金を確保する（守り）

不動産による評価減を追求しすぎると、資産のほとんどが不動産になり、相続人の手元に現金が残らなくなります。

「評価額を下げて税金を減らす」のと同時に、「生命保険の活用」や「生前贈与」を組み合わせて、相続人が税金を払うための【キャッシュを用意しておく】対策もセットで行うのが、プロのオーナーのやり方です。

スムーズな相続のために今すぐ取り組むべき3つのステップ

不動産オーナーとしての責任を果たし、家族に円満な相続を届けるために、以下の行動から始めてみましょう。

1. 所有物件の「今の評価」を把握する

まずは、毎年届く「固定資産税の納税通知書」を確認してください。そこに記載されている評価額をベースに、自分の資産が相続税の基礎控除額（3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数）をどれくらい超えているかを概算で把握することが第一歩です。路線価についても、国税庁のウェブサイトで自分の土地にいくらの数字がついているか一度見ておきましょう。