自宅兼事務所の家事按分で節税するためのOK・NGライン｜不動産オーナー向けガイド

自宅兼事務所の家事按分における節税のOKとNGをわかりやすく示したイラストで、女性がデスクで計算書類を持ちながら作業している様子と、緑のチェックマークと赤いバツ印、チェックリスト、家のイラスト、コインが描かれている画像。

不動産オーナーにとって「自宅兼事務所」は節税余地が大きい理由

不動産オーナーや個人事業主は、自宅の一部を事務所として利用するケースが多く、家賃・光熱費・通信費などを「事業に使った割合」で経費にできるメリットがあります。これがいわゆる「家事按分（かじあんぶん）」です。

家事按分は節税効果が高く、特に不動産オーナーの場合は

帳簿付けがシンプル
按分比率が比較的高くなりやすい
毎年継続して節税効果が出る
という特徴があります。

しかし一方で、税務調査で最も否認されやすいポイント でもあります。
理由は、按分割合に明確な基準がなく、税務署との「共通理解」がズレやすいからです。

したがって、不動産オーナーにとっては、
どこまでがOKで、どこからがNGなのか
を正しく理解することが非常に重要になります。

家事按分が「最もグレーになるポイント」を理解する

不動産オーナーが家事按分を行う場面では、次のような疑問が生まれます。

何を経費にしてよいのか
何％まで按分できるのか
面積で按分すべきか、使用時間で按分すべきか
不動産収入でも通信費は経費になるのか
自宅の家賃や住宅ローンのどこまでが対象か

このような不確実性があるため、税務署も家事按分に関しては「厳しめ」に見ます。

さらに、不動産オーナーの場合は

賃貸物件管理
家賃収入管理
入居者対応
などの業務が多く、家で行う作業の割合が高いため、按分率が高くなりやすい分だけ、税務署のチェック対象になりやすいのです。

自宅兼事務所の家事按分は「範囲・割合・根拠」の3つが重要

不動産オーナーが家事按分で失敗しないための結論は明確で、以下の3つを徹底すればほぼ問題は起きません。

① 経費にできる「範囲」が適切である

→ 家賃、電気代、ガス代、水道代、通信費などのうち、
「事業のために実際に使った部分」だけを経費にする。

② 按分の「割合」が合理的である

→ 全体と比較して適切な数字であること。
理由も説明できること。

③ 按分の「根拠」を残している

→ 面積割合、使用時間、事務スペースの写真、利用状況のメモなど。

「按分した理由」を残すだけで税務署の印象は大きく変わり、
合理的な説明＝否認されにくい
という流れになります。

家事按分は適正に行えば合法的な節税手法ですが、根拠を作らないと一気に「ブラック寄り」の扱いになってしまいます。

家事按分の仕組みを正しく知ることが節税成功の第一歩

家事按分とは、「家事費と事業費の境界線上にある支出」について、事業のために使った分だけ経費にする仕組みです。

●家事按分が認められる支出の例

家賃・住宅ローン利息
電気代
ガス代
水道代
インターネット料金
スマホ料金
固定電話料金
駐車場代（※事業利用分）

これらは、自宅兼事務所の典型的な「按分対象」です。

一方、以下は按分できるが注意が必要です。

●按分されるが否認リスクがあるもの

家具（デスク・椅子はOK、ソファやベッドはNGリスク）
家電（PCやプリンタはOK、テレビはNGリスク）
マイカー（事業と私用の区分が曖昧だとNG）

不動産オーナーは、

物件管理
入居者対応
経理作業
など一定の業務が存在するため、事業スペース・事業時間の根拠が明確なら按分経費として認められます。

税務署に「これは業務です」と説明できる基準

家事按分で最も大切なのは、「これは事業のための支出です」と説明できるかどうかです。

税務署目線でいう「説明できる」とは次のような状態です。

事務スペースが明確に存在している（写真がある）
事務用の机・PC・棚がある
使用している時間の説明ができる
メールや管理表など“自宅で仕事をしている証跡”がある
面積または時間で按分割合を示している

つまり、家事按分は“証拠を揃えておけば簡単に認められる節税”なのです。

逆に、根拠が曖昧だと「極めて否認されやすい節税」になります。

なぜ税務署は家事按分に厳しいのか？

税務署が家事按分を徹底チェックする理由は明確です。

●理由1：個人の生活費が事業経費に混ざりやすい

電気代・家賃など、事業と生活の境界線が曖昧になりやすい支出だからです。

●理由2：按分割合の基準が明確でない

面積、時間、業務内容など、合理性が人によって違い、説明が容易にブレてしまうからです。

●理由3：悪意ある過大計上が起きやすい

「全部経費です」と言ってしまう人が一定数いるため、税務署は家事按分に敏感です。

●理由4：証拠を残していないケースが大量

口頭で「このぐらいの割合です」と主張しても、資料がなければ認められません。

だからこそ、不動産オーナーが家事按分をする際は、
根拠の保存＝節税成功の鍵
となるのです。

家事按分のOKラインとNGラインをケース別に比較する

ここでは不動産オーナーが実際に迷いやすいケースをもとに、
どこまでがOKで、どこからがNGなのか を明確に示します。

●OKケース1：事務作業スペースを部屋の一部として固定している

【状況】

リビングの一角にデスク・PC・書類棚を設置
賃貸契約書や入居者対応のメールを日常的に行っている
写真や面積図を保存している

【認められやすい理由】

“事務専用スペース”が存在
何を業務に使っているか第三者が見てもわかる
面積割合の根拠が明確に残せる

➡ 家賃・光熱費を10〜20％按分する根拠として十分

●NGケース1：家全体の3〜4割を経費にする（根拠なし）

【状況】

2LDK全体のうち「このくらい仕事に使っている」と口頭説明
実際はPC作業が1日1〜2時間ほど
部屋ごとの使用用途も曖昧

【否認される理由】

税務署が「私生活が多い」と判断する
按分割合が高すぎる
写真や面積図など根拠がない

➡ 按分割合を過大にすると即アウト

●OKケース2：通信費の按分が50％程度（業務割合が高い）

【状況】

入居者対応メール
賃貸管理システムのオンライン利用
会計ソフト連携
不動産会社とのやり取りがメール中心

通信は事業での利用が多く、通常 30〜70％の按分が認められやすい です。

●NGケース2：スマホ代の全額を経費にする

スマホの私用部分がゼロというのは通常あり得ません。

【結論】
➡ 個人利用分がある以上、全額経費は不可
➡ 30〜70％の範囲に収めるのが安全

●OKケース3：水道代を10〜20％だけ按分

不動産業務で水道を使うケースは少ないため、低めの按分は合理的。

●NGケース3：水道代を30〜50％など高めに設定

生活利用の割合が大きいため、
➡ 高い按分割合は「過大」と判断される。

●OKケース4：家賃の按分を「面積」で合理的に算出

例）

自宅50㎡
事務用スペース10㎡
→ 按分率20％

これは税務署も納得しやすい判断方法です。

●NGケース4：使用時間で按分したが記録がない

「1日のうち6時間仕事に使っている」と言いながら記録ゼロ…
これは認められにくい例です。

自宅兼事務所の按分割合の目安（不動産オーナー向け）

一般的な範囲を一覧にすると次の通りです。

経費項目	一般的な按分割合（目安）	コメント
家賃	10〜30％	面積で計算すると安全
電気代	10〜30％	PC作業が多いほど高めに設定可能
ガス代	0〜10％	業務利用がほぼない場合は低め
水道代	0〜10％	主に私生活のため慎重に設定
インターネット	30〜70％	事業利用の証拠があれば高めでもOK
スマホ	30〜70％	私用部分を考慮して設定
自動車	30〜80％	不動産業務で利用が多い場合は高めもOK