一棟物件に挑戦する前に押さえておきたい重要な視点
不動産投資に慣れてくると、区分マンションだけでなく「一棟アパート・一棟マンション」への投資に興味を持つ人が増えていきます。
実際、一棟物件には以下のような魅力があります。
- 家賃収入が区分より大きい
- 建物全体の主導権を所有者が持てる
- 価値を自ら高めやすい
- 節税効果を得やすい
- 将来的な売却時の利益も狙える
しかし一方で、一棟投資はリスクも大きく、初心者が見落としやすいポイントも非常に多い投資領域です。
区分と一棟は「同じ不動産投資」というカテゴリでも、必要な知識・判断力・管理スキルが大きく異なります。
そのため 基礎知識が不十分のまま突っ込むと、短期間で資金繰りが悪化し、取り返しのつかない損失につながる ことも珍しくありません。
この記事では、一棟物件に初挑戦する初心者が 最低限知っておくべきポイントを体系的に整理 します。
区分と一棟は「リスク構造」がまったく違う
一棟物件の購入を検討し始めた初心者が最初につまずく点は、
区分と同じ感覚で判断してしまうこと です。
一棟物件の最大の特徴は、次のポイントに集約されます。
- 空室リスクが複数部屋に分散できる
- 反発も大きいが下落リスクも大きい
- 管理がオーナーの責任
- 修繕での出費が高額になりやすい
- 融資の審査基準が厳しくなる
区分は「管理される側」ですが、一棟は「管理する側」です。
規模が大きくなるぶん、収益もリスクも比例して大きくなります。
一棟物件で起こりがちな“初心者の誤解”
一棟投資に失敗する人は、以下のような誤解をしています。
- 「空室が分散できるから安心」
→ 立地が悪いと複数空室が同時に発生し家賃が半分になる。 - 「利回りが高いからお得」
→ 高利回りは築古・地方・設備老朽化・修繕リスク大の裏返し。 - 「管理会社に任せれば大丈夫」
→ 一棟は管理会社の力量差が顕著で、管理が悪いと建物の価値が急落する。 - 「戸数が多いから長期安定する」
→ 内外装が古いと退去の連鎖が起こりやすい。
これらの誤解を解くことが、一棟投資の第一歩です。
一棟物件に挑戦するための結論
初心者が一棟物件に取り組む際の結論は明確です。
“一棟物件は、正しい基礎知識と管理体制を整えれば区分より安全に運用できる。しかし、基礎知識がない状態では区分より危険になる”
一棟物件には大きな可能性があります。
しかしその可能性を開くには、最低限の基礎知識が必須です。
では、具体的にどんな知識が必要なのか？
一棟物件を理解するために必要な基礎知識の全体像
一棟投資に必要な知識は多岐にわたりますが、特に重要なのは次の5つです。
① 一棟の収益構造
一棟物件の収益は単なる「家賃の合計」ではありません。
収益（NOI）＝ 家賃収入 − 経費（管理費・修繕費・保険・水道光熱費など）
特に一棟では経費が増えやすく…
- 共用部の電気代
- 共用部の清掃費
- 建物全体の修繕費
- 管理会社への報酬
- ごみ置き場のメンテ
- 浸水・地震などの保険料
区分よりも細かい項目を理解しておく必要があります。
② 一棟の融資構造
一棟物件の融資は、区分とは大きく違います。
| 投資タイプ | 融資審査 | 金利 | 期間 |
|---|---|---|---|
| 区分マンション | 個人属性重視 | 低い | 長い |
| 一棟物件 | 物件評価＋収益性 | 高くなりがち | 物件次第 |
特に、融資の可否を握るのは、
- 積算評価
- 収益評価
- 物件の築年数
- 耐震基準
- 土地値割合
などです。
初心者は「利回りが良いから買う」と考えがちですが、融資が通らなければ意味がありません。
③ 一棟の運営リスク
一棟物件の主なリスクは以下のとおり。
- 大規模修繕が高額
- 空室が複数発生すると影響が大きい
- 管理会社の質によって収益が変わる
- 入居者からのクレームが増えやすい
- 防犯・騒音などのトラブルリスク
一棟所有者は「建物の責任者」として見られます。
区分のように管理組合に任せればOKではありません。
④ 内外装・設備の寿命と修繕サイクル
一棟物件は建物全体の修繕をオーナーが計画します。
代表的な修繕サイクルは以下の通りです。
| 設備 | 寿命の目安 |
|---|---|
| 屋根 | 20〜30年 |
| 外壁・防水 | 12〜15年 |
| 給湯器 | 10〜12年 |
| エアコン | 10年 |
| 共用部照明 | 10年 |
| 排水管 | 20〜30年 |
区分なら管理組合に任せられますが、一棟ではこの修繕計画を自分で管理する必要があります。
⑤ エリアと物件の選び方
初心者が犯しやすい失敗が「利回りの高さだけで地方や郊外に飛びつくこと」です。
しかし一棟物件の本質は、
“空室を埋め続けられるかどうか”
これに尽きます。
そのため、以下の条件が重要です。
- 賃貸需要がある駅から徒歩圏
- 人口が減りにくいエリア
- ファミリー向けか単身向けかを明確にする
- 競合物件の質と価格帯
- 周辺の生活インフラ
- 再開発の有無
利回りは後からついてくるものであり、最初に見るべき指標ではありません。
一棟物件に向く人・向かない人
初心者であっても、一棟に向く人はいます。
一棟物件に向くタイプ
- 論理的に物事を整理できる
- 現場を怖がらず見に行ける
- 毎月の収支管理をできる
- 管理会社と適切に会話できる
- 修繕の判断に前向きに対応できる
一棟物件に向かないタイプ
- 面倒な作業を全部避けたい
- 修繕の相談すら面倒
- 融資の仕組みに興味が持てない
- 長期的な運用が苦手
とはいえ、仕組み化と管理会社の活用次第で誰でも挑戦可能です。
一棟物件を購入する前に絶対チェックすべきポイント
ここからは、特に初心者が見落としやすい注意点を踏まえ、一棟物件を買う前に必ず確認すべき項目を具体的にまとめます。
建物の状態を正確に把握する
一棟物件の成否は 建物の状態 に大きく左右されます。
特に確認すべきポイントは以下の通りです。
- 外壁・屋根の劣化状況
- 排水管・給水管の素材と年数
- 共用部の傷み（階段、廊下、手すり）
- シロアリ被害の可能性
- 過去の修繕履歴
- 電気容量の不足の有無
- 雨漏り跡
これらは自分の目で確認するのが基本です。
管理会社や専門業者の同行調査（インスペクション）を利用するのも有効です。
収支が“本当に回るか”を数字で判断する
一棟物件ほど、表面利回りは当てになりません。
そこで重要なのが「実質利回り（NOI利回り）」です。
NOI利回り＝（家賃収入 − 実費経費） ÷ 物件価格
ここで注意するべき経費は次のとおり。
- 修繕費（年平均で家賃の5〜10％）
- 共用部の電気代
- 共用部清掃費
- 管理会社の委託費
- 火災保険・地震保険
- 水道メーター検針委託
- インターネット設備費
初心者は「修繕費を低く見積もる」傾向がありますが、一棟では 確実に発生する費用 として計上しておく必要があります。
融資が付きやすい物件かどうか
一棟物件は融資が命です。
融資が付きやすい物件の特徴は次の通りです。
- 耐震基準（1981年6月以降の新耐震）
- 鉄骨造・鉄筋コンクリート造
- 駅徒歩10分以内
- 土地値が高い（地価が下がりにくい）
- 戸数が多すぎない（6〜12戸が扱いやすい）
一方、融資が付きにくい物件の特徴は次の通りです。
- 木造で築30年以上
- 地方で人口減少が大きい地域
- 管理状態が悪い
- 空室率が高すぎる
- 土地値が低い（坪10〜20万円など）
融資がつかない＝リスクが高い、という銀行の判断です。
この視点を投資家側も持つことで危険物件を避けられます。
退去後の回転率を予測する
一棟物件では「空室期間」が収益に直結します。
退去後すぐ埋まる物件の特徴は次の通り。
- エリアに賃貸需要がある
- 外観が古くない
- 1階の防犯性が高い
- 風呂トイレ別
- 室内洗濯機置き場あり
- インターネット無料対応
反対に、埋まりにくい物件の特徴は
- 設備が古すぎる
- 家賃と設備グレードが合わない
- 競合に負けている
- 駅距離が遠い
- 周辺環境が悪い
こうしたポイントも、購入前に必ずチェックしましょう。
一棟運営の“リアルな具体例”を見る
次に、一棟物件の運営が実際にどのように進むのかを、具体例を通して説明します。
一棟アパートの年間収支モデル（例）
物件概要：築20年・木造アパート8戸・家賃5万円／戸
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 家賃収入 | 480万円 |
| 共益費収入 | 24万円 |
| 清掃費 | −36万円 |
| 管理委託費（5％） | −24万円 |
| 共用部電気代 | −12万円 |
| 火災保険 | −6万円 |
| 修繕費（見込み） | −40万円 |
| NOI（純収益） | 386万円 |
ここからさらに、ローン返済（元利金）を差し引きます。
原状回復の実例
退去が発生すると、以下の作業が必要です。
- クリーニング（3〜4万円）
- 壁紙張替え（4〜6万円）
- 床張替え（6〜10万円）
- 設備補修（数千円〜数万円）
1部屋につき 7〜20万円 は見込んでおくべきです。
大規模修繕の実例
一棟投資で最も大きな出費が「大規模修繕」です。
- 外壁塗装：150〜300万円
- 屋根修繕：80〜150万円
- 給水管・排水管交換：数百万円
- 共用部リフォーム：20〜50万円
これらは10〜15年周期で発生します。
購入前に 修繕履歴と次の修繕時期 を必ず確認する必要があります。
初心者がやりがちな失敗とその回避策
一棟物件の初心者が頻繁にやってしまう失敗をまとめます。
① 高利回りに飛びつく
利回りが高い物件には必ず理由があります。
回避策：利回りではなく「需要・建物状態・融資」で判断する
② 修繕費を甘く見積もる
「今は問題ないから大丈夫」と思った物件ほど、後から大きな負担になります。
回避策：築20年以上なら年10〜15％の修繕費を予算確保
③ 管理会社任せにしすぎる
管理会社にもレベル差があり、任せすぎると建物価値が下がります。
回避策：年1回は現地に行き、管理状況をチェック
④ 経営数字を把握していない
支出項目を理解していないと、後から赤字に気づくケースも…。
回避策：年間収支表（Excel or Notion）を作成して管理
初心者が今日からできる行動ステップ
最後に、一棟物件へ挑戦する前に確実にやっておくべき行動を紹介します。
① 自分の投資条件を明確にする
- エリア
- 予算
- 築年数
- 構造
- 想定利回り
- 修繕予算
② 銀行に“どんな物件なら融資するか” をヒアリング
初心者こそ銀行の意見が重要です。
③ 一棟物件の現地調査を経験する
買う前に、2〜3物件で良いので現地に行きましょう。
④ 信頼できる管理会社をリストアップしておく
管理会社が一棟の運命を決めると言っても過言ではありません。
