団体信用生命保険（団信）の種類と選び方｜不動産オーナー必見のポイント

団体信用生命保険（団信）の種類と選び方をテーマにしたアイキャッチ画像。住宅、保険証書、盾のアイコンを組み合わせ、保障内容を表現。

不動産投資や事業資金と団信の関係

不動産投資や事業用のローンを利用する際、多くの金融機関で加入が求められるのが「団体信用生命保険（団信）」です。
団信は、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、残りのローン残高を保険金で返済してくれる仕組みで、借入リスクを大幅に軽減する役割を果たします。

特に不動産オーナーや中小企業経営者にとっては、団信は単なる「保険」ではなく、事業継続性や家族の生活を守るための重要な経営リスク対策の一つです。

団信が注目される理由

団信が注目される背景には、次のようなポイントがあります。

不動産投資ローンの融資条件に組み込まれていることが多い
万が一の際に遺族に借金を残さずに済む
保険の種類が増え、疾病保障やがん保障など付帯サービスが拡充している

つまり、団信は単なる「住宅ローン利用者のための制度」ではなく、事業者や投資家にとっても資産防衛策として機能しているのです。

団信に関する誤解や課題

しかし、団信については誤解や曖昧な理解が少なくありません。

「団信はどの銀行でも同じ内容」
「団信に入れば他の生命保険は不要」
「疾病保障付き団信は高いだけでメリットが少ない」

これらは正しい理解ではなく、実際には金融機関ごとに団信の内容は異なり、保障範囲やコストもさまざまです。

不動産オーナーが直面する選択の難しさ

不動産投資や事業資金でローンを利用する際、団信の種類や特約をどう選ぶかは大きな課題となります。

保険料相当分が金利に上乗せされる場合、長期的な収益性に影響
保障範囲を広げるほどコストが増える一方で、必要性の判断は難しい
法人で借り入れる場合と個人で借り入れる場合で、団信の加入可否や条件が異なる

これらを正しく判断するためには、団信の種類や特徴を整理したうえで、自身の経営状況や家族構成に合わせた選び方をすることが求められます。

団信の主な種類

団体信用生命保険には、基本型から保障を拡張したものまで複数の種類があります。ここでは代表的なタイプを整理します。

一般団信（基本タイプ）

契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残債を保険金で返済
最もシンプルな団信で、住宅ローンや不動産投資ローンで標準的に付帯

三大疾病保障付き団信

がん・急性心筋梗塞・脳卒中により所定の状態となった場合に保障
発症リスクが高まる中高年の経営者に選ばれやすい

八大疾病保障付き団信

三大疾病に加え、糖尿病や慢性腎不全など生活習慣病もカバー
長期療養リスクを抱える層に向いているが、金利上乗せ幅が大きい

がん団信（がん保障特化型）

がんと診断された時点でローン残高がゼロになるタイプ
がんリスクを重視する人に人気が高い

就業不能保障付き団信

病気やケガで長期間働けなくなった場合にローン返済を補償
経営者や自営業者にとって事業継続リスクを下げる効果がある

団信の種類ごとの比較表

団信の種類	主な保障内容	金利上乗せ目安	向いている人
一般団信	死亡・高度障害	なし〜0.2％	すべての借入利用者
三大疾病団信	がん・心筋梗塞・脳卒中	＋0.2〜0.3％	中高年、不安を抱える人
八大疾病団信	三大疾病＋生活習慣病等	＋0.3〜0.4％	健康リスクに備えたい人
がん団信	がん診断時に残債ゼロ	＋0.2〜0.3％	がん家系・不安が強い人
就業不能団信	働けない状態をカバー	＋0.3〜0.4％	経営者・自営業者

不動産オーナーが団信を選ぶ際の基本方針

団信の選び方は「どのリスクに備えるか」を軸に決めるのが基本です。

ローン残債の額と期間を考慮
→ 借入額が大きく返済期間が長い場合は、保障を厚くする価値がある。
健康状態や家族歴を踏まえる
→ がんや生活習慣病のリスクが高い場合は特約付き団信を検討。
経営スタイルに合わせる
→ 不動産経営を法人で行う場合は団信が付帯できないケースもあるため、法人保険で代替する方法を考える。

団信が不動産経営において重要な理由

不動産経営や事業資金の借入は、数千万円〜数億円規模になることも珍しくありません。
そのため、経営者やオーナーがもしもの時に返済不能となれば、事業だけでなく家族や後継者に大きな負担がかかります。

団信は以下の理由から不動産オーナーや事業者にとって重要です。

借入返済リスクをゼロにできる
家族や後継者に借金を残さない
金融機関にとっても融資リスクを軽減できる

つまり、団信は「借入を安心して行うための信用補完制度」としての役割を果たしているのです。

団信が家族・後継者に与える影響

団信に加入していれば、万一の際にローン残高は保険で完済されます。
その結果、残された家族や後継者は「借金ゼロの収益物件」を相続できることになり、大きな経済的安心につながります。

逆に団信未加入のまま不動産ローンを抱えて死亡すれば、相続人はローン返済を引き継がなければならず、資産どころか負債を背負うリスクがあります。

税務・資産防衛の観点

団信は保険であると同時に「資産防衛の仕組み」として機能します。

団信で残債がゼロになれば、物件は無借金資産として残る
相続財産の中でローン債務が消えるため、資産評価が改善
法人借入の場合は団信が利用できないケースもあるため、代替として法人保険を活用する必要あり

つまり、団信の有無は不動産経営の長期的な資産形成に直結するのです。

金利上乗せのコストとリターンのバランス

疾病保障付き団信や就業不能団信は、通常の金利に上乗せされる仕組みです。

上乗せ幅：0.2〜0.4％程度
借入額5,000万円、35年返済の場合の影響：総返済額で数百万円の差が出ることも

しかし、万一の保障を考えれば「数百万円の保険料で数千万円の借入リスクをゼロにできる」と考えることもできます。
この コストとリターンの比較 が、団信選びで最も重要な視点です。

不動産オーナー特有の事情

不動産投資を行うオーナーは、個人として借入する場合と法人を通して借入する場合があり、それぞれで団信の扱いが異なります。

個人借入：団信加入が一般的で、融資条件として必須となることが多い
法人借入：法人契約の場合、団信に加入できないケースもあり、その場合は「経営者保障保険（法人保険）」などで代替する

この違いを理解せずに借入を進めると、思わぬリスクを背負うことになります。

団信活用の具体例

事例1：一般団信のみ加入したケース

40代で不動産投資を始めたAさんは、借入額5,000万円に対して一般団信のみ加入。

メリット：死亡時にローンがゼロになるため、家族に借金を残さない
デメリット：がんや心疾患で長期入院した場合、返済は継続する必要があり、キャッシュフローに不安が残った

👉 結果：最低限の保障は得られたが、健康リスクには不十分だったと実感。

事例2：三大疾病保障付き団信を選んだケース

50代の不動産オーナーBさんは、がん家系で不安が強く、金利0.3％上乗せの三大疾病団信に加入。

メリット：がん診断時点でローン残高がゼロになり、経営の継続が可能
デメリット：金利上乗せによる返済総額は数百万円増加

👉 結果：がん発症時に実際に保障を受け、資産を守ることができた。追加コスト以上の安心感を得られた。

事例3：法人借入で団信に加入できなかったケース

法人名義で借入をしたC社では、団信加入ができなかった。
代替策として法人契約の定期保険に加入し、経営者に万一があった場合の借入返済資金を確保。

👉 結果：団信が使えない法人借入でも、保険を活用することでリスクヘッジに成功。

シミュレーション：金利上乗せと保障のバランス

借入額5,000万円、35年返済の場合に、団信の種類ごとに総返済額への影響を試算します。

団信種類	金利上乗せ	総返済額（概算）	保証されるリスク
一般団信	なし	約6,000万円	死亡・高度障害
三大疾病団信	＋0.3％	約6,300万円	がん・心筋梗塞・脳卒中
八大疾病団信	＋0.4％	約6,400万円	三大疾病＋生活習慣病等
がん団信	＋0.2％	約6,200万円	がん診断時
就業不能団信	＋0.3％	約6,300万円	長期就業不能