不動産オーナーが「意外と損しやすい」医療費控除と社会保険料の仕組み
不動産オーナーの節税といえば、
- 減価償却
- 住宅ローン控除
- 事業経費
- 家事按分
- 青色申告特別控除
などが注目されがちです。しかし実は、医療費控除・社会保険料控除 を正しく使うだけで、手取りを年間数万円〜数十万円増やすことができます。
これらは「所得控除」に分類され、所得税・住民税に直接影響しますが、不動産オーナーの多くは次の理由で最適化できていません。
- 年間いくら医療費があるか把握していない
- 領収書やレシートが整理できていない
- 家族分をまとめられることを知らない
- 社会保険料控除を過小に申告している
- 国民健康保険・国民年金控除の最適化ができていない
- 配偶者の社会保険料が控除できるケースを知らない
特に不動産所得は「雑所得や給与」と合算されるため、所得が上がるほど控除の価値は増えます。
つまり、正しい控除の使い方を知るだけで節税効果が飛躍的に上がる ということです。
医療費控除・社会保険料控除が「毎年の節税額を大きく左右する」理由
医療費控除や社会保険料控除は、節税額が明確に「所得税＋住民税の税率 × 控除額」で決まるため、高所得の不動産オーナーほどインパクトが大きくなります。
例）所得税20％・住民税10％のオーナー
控除額10万円なら
→ 3万円の節税
控除額30万円なら
→ 9万円の節税
所得が高くなるほど節税額はさらに伸び、
- 所得税33％
- 住民税10％
合計43％の税率帯に入るオーナーなら、
控除30万円で 12.9万円の節税 に到達します。
つまり、
医療費控除・社会保険料控除は“固定で発生する支出”を節税に変換する唯一の仕組み
と言えます。
無駄をなくして最大の節税を引き出すための答えは「控除の仕組みの再設計」
医療費控除・社会保険料控除で手取りを最大化させるための結論は明確です。
① 医療費控除は「家族全員分を1人にまとめる」
→ まとめることで控除額が最も大きくなる。
② 社会保険料控除は「支払った人が控除」
→ 家族分を払っている場合は控除対象にできる。
③ 医療費控除は「10万円以下でも控除可能」
→ 総所得が200万円未満なら5％ルールが適用される。
④ 医療費は保険金を差し引いたうえで計算
→ 適用範囲を理解することが重要。
⑤ 国民健康保険・国民年金は“払った瞬間に控除確定”
→ 不動産所得が増えた年ほど効果が大きい。
⑥ 社会保険と小規模企業共済・iDeCoの併用でさらなる節税
→ 所得控除を重ねて税率帯そのものを下げる。
これらのポイントだけを押さえるだけで、控除額は大きく変わります。
医療費控除の仕組みを正しく理解しないと節税を逃す
医療費控除は、医療機関で支払った費用だけではなく、意外と多くのものが対象になります。
●医療費控除の対象となるもの
医療費控除は以下のように範囲が広い制度です。
【対象になる医療費】
- 病院・クリニックの治療費
- レントゲン・検査費
- 処方薬
- 治療目的の市販薬
- 歯科治療（保険診療・自費の一部）
- 出産費用
- 介護保険サービス
- 通院のための交通費（公共交通機関）
【注意点】
- 美容や予防の目的の支出は対象外
- 通院のタクシーは医師の指示が必要
- 慰謝料・お見舞い金などは対象外
また、医療費控除には「セルフメディケーション税制」という別枠もあり、通常の医療費控除とどちらか有利な方を選べます。
●不動産オーナーにありがちな“医療費控除の見落とし”
医療費控除は年間10万円を超えないとできないと思い込んでいる人が多いですが、これは誤解です。
総所得金額200万円未満の場合
→ 医療費控除のハードルは5万円（5％）
また、不動産所得が少ない年や、損失が出た年は総所得金額が低くなり、医療費控除の適用範囲が広がるため、意外と大きな節税になることがあります。
社会保険料控除は「誰が払ったか」で節税額が変わる
社会保険料控除の特徴は、次のルールにあります。
【支払った本人に控除が発生する】
そのため、以下のケースで節税額が変わります。
●ケース1：妻の国民年金（第1号）を夫が払っている
→ 夫の所得控除になるため節税額が大きくなる
●ケース2：子どもの国民年金（学生）を親が払っている
→ 親の社会保険料控除として計上できる
●ケース3：不動産所得が増えて税率が上がった年
→ 社会保険料控除の“節税効果が跳ね上がる”
（同じ支出でも税率40％帯なら控除額40％分の節税）
社会保険料は他の控除と違い、
「払った瞬間に控除が確定し、必ず節税になる」
という性質があります。
不動産オーナーは所得変動が大きいため、
- 税率の高い年に前納
- 家族の年金もまとめて払う
など、戦略的な支払いが可能です。
医療費・社会保険料控除の見直しが節税につながる根拠
医療費控除と社会保険料控除は、どちらも 所得控除 に分類されます。
所得控除は、
所得税・住民税の計算の“起点そのもの”を下げる効果
があるため、節税の効果が非常に強い仕組みです。
●所得控除による節税の正体
税率 × 控除額 ＝ 節税額
例）控除額が30万円の場合
- 税率20％ → 節税6万円
- 税率33％ → 節税9.9万円
- 税率43％ → 節税12.9万円
不動産オーナーは所得変動が大きく、
青色申告特別控除・損益通算・減価償却などで数字が上下します。
だからこそ、
医療費控除・社会保険料控除は常に最大化を狙うべき控除
と言えるのです。
医療費控除の節税効果をケース別にシミュレーションして理解する
医療費控除の節税効果は、税率によって驚くほど変わります。不動産オーナーの場合、所得が高くなるほど節税額が大きくなるため、数字で把握すると重要性を実感できます。
●ケース1：所得500万円・医療費20万円（保険金なし）
【医療費控除の計算】
医療費20万円 − 10万円 = 10万円
【節税額の計算】
所得税20％・住民税10％
➡ 税率合計30％
➡ 3万円の節税効果
●ケース2：所得300万円・医療費12万円（総所得200万円未満の5％ルール適用）
【医療費控除の計算】
12万円 − （総所得金額×5％＝約9万円）
＝ 3万円
【節税額の計算】
税率20％＋住民税10％ =30％
➡ 9,000円の節税
少額でも確実に節税できます。
●ケース3：所得1,000万円・医療費50万円
【医療費控除の計算】
50万円 − 10万円 = 40万円
【節税額】
所得税33％＋住民税10％ =43％
➡ 17万2,000円の節税
所得の多い不動産オーナーほど、医療費控除を使わないと年間数十万円の「損」になります。
社会保険料控除で最も手取りが増える支払い方
社会保険料控除は、以下の条件を満たすことで同じ支出でも節税効果を最大化できます。
●ポイント1：税率の高い人が家族の保険料を支払う
以下すべてが控除対象です。
- 国民年金
- 国民年金基金
- 国民健康保険
- 介護保険
- 後期高齢者医療制度
家族の分も支払った本人の控除となるため、
所得の高い人がまとめて払うのが最も得 です。
●ポイント2：年末に前納すると控除額を前倒しできる
不動産所得は年によって変動しやすく、税率帯も上下します。
そのため、
- 所得が大きくなる年にまとめて支払う
→ 節税額が跳ね上がる - 所得が小さい年に前納すると効果が薄い
→ 支払いタイミングの損失
つまり、社会保険料控除は「戦略的に支払うだけ」で大きな差が生まれます。
●ポイント3：国民年金は“2年前納”が可能
国民年金は最大2年分先払いできます。
例）毎月16,520円 × 24ヶ月
→ 396,480円をまとめて支払う
所得が増えた年にまとめて支払うことで、
税率30％なら
➡ 約12万円の節税
特に不動産オーナーで、
- 家賃収入が増えた年
- 不動産売却益が出た年
は前納すると非常に有利です。
不動産オーナーが今日からできる控除最適化ステップ
複雑に見える医療費控除・社会保険料控除も、手順に沿って管理すれば驚くほど簡単です。
●ステップ1：医療費を年間で集計する仕組みを作る
おすすめの方法
- 医療費レシートを1つの封筒に入れる
- スマホで毎回撮影してクラウドに入れる
- 年末に「医療費控除の明細書」を作成
税務署提出は「明細書のみ」でOK。領収書は自宅保存で良い。
●ステップ2：家族全員の医療費を合算する
医療費控除は「生計を一にする家族」なら合算できます。
例）
- 子どもの歯科矯正
- 妻の妊娠検査
- 親の通院費
なども対象。
●ステップ3：社会保険料控除は“誰が”支払うかを決める
以下をまとめて支払うと一気に節税できます。
- 妻の国民年金
- 子どもの国民年金（学生）
- 親の国民健康保険
「支払った人の控除」になるため節税効果の最大化が可能。
●ステップ4：前納できるものは、所得の多い年にまとめる
特におすすめ
- 国民年金の2年前納
- 国民健康保険の年払い
- 国民年金基金のまとめ払い
不動産売却益が出た年はとくに効果が大きい。
●ステップ5：確定申告で控除を適切に反映する
医療費控除の申告は簡単で、
- 医療費控除の明細書
- 支払金額の総額
だけでOK。
社会保険料控除は、
- 領収書
- 支払証明
を保管すればスムーズ。
医療費控除・社会保険料控除のよくあるNGと注意点
節税効果が高い控除ほど、誤りも起きやすい。
不動産オーナーが特にやりがちなNG例をまとめます。
●NG1：医療費の領収書を捨ててしまう
明細書を作れば提出不要ですが、保存義務があります。
●NG2：高額療養費・保険金を差し引き忘れる
保険金で補填された分は医療費控除に使えません。
●NG3：セルフメディケーション税制と通常の医療費控除を同時に使う
どちらか有利な方だけ選択できます。
●NG4：社会保険料控除が“所得の低い人側”に入っている
家族の支払いを誰が行うべきか戦略的に決める必要があります。
●NG5：国民年金をクレジットカード払いに変更し忘れる
カード払いにするとポイント付与のメリットがあり、
節税＋ポイント還元 のダブル効果を得られます。
医療費控除・社会保険料控除は“不動産オーナーこそ最大化すべき控除”
不動産オーナーは所得変動が大きいため、医療費控除・社会保険料控除の最適化は極めて重要です。
特に、
- 管理業務が多く医療費・通信費が多い
- 不動産売却益の年に課税所得が膨らむ
- 青色申告を行い所得管理の精度が高い
など、控除の効果が最大化しやすい条件が揃っています。
控除は「知っているかどうか」で差が出る制度です。
この記事を参考に、今日から管理を始めることで年間数万円〜数十万円の節税につながります。
