不動産投資の諸費用を理解していないと起こる落とし穴
不動産投資を始める際、多くの初心者が「物件価格ばかりを見てしまう」という失敗をしがちです。
しかし実際には、購入時に必ず発生する諸費用が数十万円〜数百万円単位でかかるため、手元資金や資金計画を誤ると、思わぬ赤字リスクや資金ショートにつながります。
特に、サラリーマン投資家や初めて不動産を購入する人は、「物件価格だけで判断してはいけない」という前提を理解しておく必要があります。
諸費用は物件ごとに構造、エリア、銀行、契約形態によってバラつきがあり、体系的に理解しておかないと想定外の支出が発生してしまいます。
そこでこの記事では、不動産投資で発生する諸費用をわかりやすく整理し、「どれくらいの費用を見込んでおくべきか」を初心者向けに詳しく解説します。
物件購入時に必ず発生する諸費用の全体像
不動産投資の諸費用は、大きく分けると以下の5つに分類できます。
- 物件購入時の手数料（仲介手数料など）
- 登記関連費用
- 税金関係の費用
- 銀行での融資に関する費用
- 物件取得後すぐに発生する運用準備費用
初心者が特に見落としがちなポイントは、
物件価格の5〜10％程度が諸費用として必要になる
という点です。
たとえば、2,500万円の区分マンションなら諸費用は概ね125〜250万円前後が目安となります。
地域や物件タイプによっても変動するため、実際には以下の項目をひとつずつ把握していくことが重要です。
不動産投資の諸費用を把握する重要性とその理由
諸費用の把握は、多くの初心者が思う以上に重要です。理由は主に次の3つです。
① 手元資金の不足による融資否決を防ぐため
金融機関は、購入時に必要な自己資金がどれくらいあるかを重視します。
諸費用を含めた総額が出せないと、
「資金計画が甘い」と見なされ融資が通らないケースもあります。
② 投資判断を誤らないため
表面利回りだけでなく、
購入初期コスト（諸費用）を含めた実質利回りで判断する必要があります。
諸費用を無視すると、実際の投資効率を大きく見誤ります。
③ 物件取得後の資金ショートを防ぐため
諸費用だけでなく、「引渡し後すぐの出費」も意外と大きくなります。
- 火災保険
- 家賃保証会社への加入
- 管理会社との契約手数料
- 退去後の初期リフォーム費用
これらを見込んでいないと、黒字計画が一転して赤字になるリスクがあります。
不動産投資で発生する諸費用の内訳と役割
ここからは、諸費用の内容をテーマ別に整理して解説します。
物件取得時の主な手数料とその目安
物件購入時には、まず以下の手数料が発生します。
不動産仲介手数料（最大「物件価格の3%＋6万円＋税」）
一般的に、売買価格が400万円以上の不動産では、
仲介手数料の上限は
「物件価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」
と法律で決まっています。
例：2,500万円の物件 → 約90万円＋税
仲介手数料は不動産会社の売上となるため、値引きできる場合もありますが、必ずしも対応してくれるわけではありません。
司法書士費用（登記手続き）
不動産を購入する際は、所有権移転登記や抵当権設定登記が必要です。
これを司法書士に依頼する費用は、
- 数万円〜10万円台後半
が相場です。
固定資産税・都市計画税の清算金
物件取得時は、その年の固定資産税・都市計画税を日割りで精算します。
例：年間固定資産税12万円で半年ずれて購入 → 約6万円支払う
見落としがちな費用のひとつです。
登記関連の諸費用（登録免許税など）
登記には司法書士への報酬とは別に、国に支払う「登録免許税」が発生します。
所有権移転登記
物件を買った人が変わるため、その登録変更に伴う税金です。
- 土地：1.5%（軽減措置あり）
- 建物：2%（新築など軽減あり）
中古物件では建物評価額が低いため、相対的に小さくなります。
抵当権設定登記
ローンを組む場合、銀行が物件に対して抵当権を設定します。
- 借入額 × 0.4%
これも小さくない費用なので注意が必要です。
税金関係の諸費用
購入時には次のような税金も発生します。
印紙税（売買契約書）
売買契約書には印紙を貼り付けます。
- 売買代金が1,000万〜5,000万円 → 1万円（軽減税率あり）
不動産取得税（購入後に課税）
不動産購入後、都道府県から課税される税金で、後から郵送で送られてきます。
- 固定資産税評価額 × 3%（軽減あり）
中古の場合は評価額が大幅に低いため、実際の課税額も低めです。
銀行からの融資に関係する費用
ローンを組む場合、銀行での手続きにも費用が発生します。
融資事務手数料
銀行に支払う事務手数料で、
- 10万円＋税の定額タイプ
- 借入額の2.2%の定率タイプ
など金融機関によって大きく異なります。
住宅ローン保証料（保証会社利用時）
保証料は銀行がリスクを減らすための仕組みで、
- 借入額 × 数％（一括or金利上乗せ）
という形で支払います。
不動産投資ローンの場合、保証料が金利に含まれる場合も多く、審査次第で決まります。
物件タイプ別に見る諸費用の違い
諸費用は物件の種類によって大きく変わります。ここでは、初心者が特に購入しやすい3タイプを比較します。
区分マンション（ワンルーム・ファミリータイプ）
諸費用の目安：物件価格の7〜10％
比較的購入しやすい価格帯ですが、仲介手数料や固定資産税清算金などは一定額かかります。
特徴
- 固定資産税／管理費・修繕積立金の精算金がかかる
- 土地部分が少ないため、登録免許税が低め
- 融資額が小さいので事務手数料も少なめ
一棟アパート（木造）
諸費用の目安：物件価格の6〜9％
土地評価が高く、登記費用は区分よりやや高い傾向。
特徴
- 建物・土地の登記費用が区分より大きい
- 融資額が大きいため、銀行の事務手数料・保証料が増える
- 修繕費の事前見積もりが必要な場合も
戸建て投資（中古戸建）
諸費用の目安：物件価格の5〜8％
安価な物件を選ぶことが多いため諸費用も相対的に低い。
特徴
- 仲介手数料は物件価格が低ければ安くなる
- 登記費用は建物評価次第で大きく変動
- リフォーム費用が別途かかるケース多数
数値で比較：諸費用がどれだけ必要になるか（具体例）
初心者が最も理解しやすいよう、実際の物件例を使って諸費用をシミュレートします。
ケース①：区分マンション 2,500万円を購入する場合
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約90万円 |
| 登記費用（司法書士・登録免許税） | 約20万円 |
| 固定資産税精算金 | 約6万円 |
| 火災保険 | 約2万円〜5万円 |
| 融資事務手数料 | 10万円〜55万円 |
| その他（管理組合書類など） | 数千円〜1万円 |
合計：120〜180万円程度
ケース②：木造アパート 7,000万円（1棟）を購入する場合
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約246万円 |
| 登記費用（司法書士・登録免許税） | 約40〜60万円 |
| 固定資産税精算金 | 約10〜20万円 |
| 融資事務手数料 | 20〜150万円（金融機関次第） |
| 火災保険 | 5〜15万円 |
| その他 | 数万円 |
合計：350〜450万円程度
ケース③：中古戸建 500万円を購入する場合
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約23万円 |
| 登記費用 | 10〜15万円 |
| 固定資産税精算金 | 数千円〜2万円 |
| 火災保険 | 約1〜2万円 |
| その他 | 数千円〜1万円 |
合計：40〜60万円程度
上記からわかるポイント
- 諸費用は物件価格に比例して高くなる
- 特に「仲介手数料」「登記費用」「融資手数料」が大きい
- 区分や戸建てなら自己資金が少なくても開始できる
- 一棟物件は諸費用が大きい分、資金計画が重要
初心者が見落としがちな「購入後すぐの臨時出費」
購入時の諸費用だけではありません。
引渡し後、すぐに発生する費用も多く、これらを見込まないと資金ショートを招きます。
① リフォーム費用（中古物件など）
入居者が入れ替わるタイミングで必要です。
- クロス張替え
- CF張替え
- 水回りの清掃
- 設備交換（エアコン・給湯器など）
目安：3万円〜30万円以上
② 賃貸管理会社との契約関連費
- 管理手数料
- 広告費（AD）
- 初回の客付け費用
特に広告費は、地方や競争の激しいエリアでは1〜2ヶ月分になる場合もあります。
③ 火災保険・地震保険の更新費用
購入時に加入しても複数年で更新が必要になります。
④ 物件調査・インフラ調査の費用
戸建て投資や古い物件の場合、
- 給排水設備の調査
- シロアリ点検
- 屋根・外壁チェック
などを行うケースもあります。
初心者が資金計画を立てるためにやるべきこと
諸費用は項目が多く、初心者には複雑に見えます。
そこで、まずは次のステップに沿って資金計画を作るのがおすすめです。
ステップ①：購入予定物件の諸費用を一覧にする
表形式で整理するとわかりやすいです。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 税金
- 融資手数料
- 火災保険
- 初期修繕費
- 運用開始費用
ステップ②：融資シミュレーションに「諸費用」を必ず入れる
銀行のシミュレーションは諸費用を考慮しないことが多いので、
自分で足し込む必要があります。
ステップ③：運用後の「初期出費」も含めて手元資金を計算
初心者は最低でも
50〜100万円ほどの予備資金
を持っておくと安心です。
ステップ④：複数の不動産会社・金融機関から見積もりを取る
会社によって仲介手数料や融資事務手数料が変わります。
見積もり比較するだけで数十万円単位の差が出ることも珍しくありません。
ステップ⑤：実質利回りまで計算して投資判断する
表面利回りだけで判断すると危険です。
（家賃収入 − 諸費用 − 運営費 − 税金） ÷ 総投資額
で計算することで、本当の投資効率が見えてきます。
諸費用を抑えるためのコツ
初心者でも次のポイントを押さえることで、諸費用を削減できます。
仲介手数料の割引交渉
会社によっては割引に応じてくれる場合があります。
最近は「半額」「無料」の仲介会社も増えています。
融資手数料の安い金融機関を選ぶ
金利だけに目を向けがちですが、
定率の事務手数料（借入額の2.2%など）
は非常に大きな負担です。
火災保険は複数社で比較
同等の補償内容でも、数万円の差になることがあります。
管理会社の広告費を抑える
エリアや募集方法によってADは大きく変動します。
戦略的に下げることも可能です。
最終結論：諸費用は「物件価格の5〜10％」を目安に必ず見込むべき
初心者にとって最も重要なのは、
諸費用を含めた総額で資金計画を立てること
です。
- 区分マンション：7〜10％
- 一棟アパート：6〜9％
- 戸建て：5〜8％
この幅を理解し、毎回物件ごとに見積もりを作成する習慣をつけることで、資金ショートや予想外の支出を防げます。
諸費用の理解は、不動産投資における“守りの力”です。
これを押さえておけば、安心して投資を進めることができます。
