不動産オーナーこそ早めの相続税対策が重要になる理由
不動産は「相続税対策に有利」と言われる一方、適切な対策を取らないまま相続が発生すると、かえって税負担が増えるケースもあります。不動産は現金より評価が下がりやすく、相続税を抑える効果がありますが、物件の種類や立地、収益状況によっては評価額が思ったほど下がらず、相続人の負担が大きくなるケースも珍しくありません。
さらに、不動産には現金と違って分けにくいという特徴があります。兄弟間で分割できないため争いの火種になりやすく、「節税できても揉める相続」になりがちです。
そのため、不動産を所有している方こそ、早めに相続税・生前対策を準備することで、税負担の軽減と円満な相続の両方を実現しやすくなります。
初心者の方でも「何から始めればよいか」「どんな制度が使えるのか」を理解できるよう、基本から丁寧に整理していきます。
不動産オーナーが直面しやすい相続リスクとは
相続税対策の必要性をより明確にするため、不動産オーナーが特に抱えやすいリスクを整理します。
●不動産の“相続税評価額”が高くなることがある
不動産は現金と違って評価額が下がりやすい特徴がありますが、以下のケースでは評価が高くなりやすくなります。
- 一棟アパートの土地が路線価の高いエリア
- マンションの専有面積が広く住居用として評価される
- 家賃が高く「収益還元」評価が高めに出る
- 更地で相続すると評価が重くなる
評価が高く出ると、納税資金の確保が難しくなります。
●不動産が複数あると“分割トラブル”が起きやすい
不動産は分配しにくい資産です。
兄弟で1つの物件を共有すると、管理や売却で意見が分かれやすく、トラブルになりやすい傾向があります。
●相続人が納税資金を準備できない可能性がある
不動産ばかり相続すると、手元に現金がなくなり、税金だけが発生する「不動産リッチ・キャッシュプア」状態に陥りがちです。
- 固定資産税
- 修繕費
- 空室リスク
これらを抱えたまま、相続税だけ現金で払う必要があります。
●生前対策をしないと節税の“選択肢”が減る
相続税対策は「生前にできること」が決定的に多いため、相続開始後ではもう使えない制度が多数あります。
- 生前贈与
- 不動産の組み換え
- 生命保険の非課税枠の活用
- タワーマンションなどの評価差を利用した対策
相続後では間に合わないため、早期の準備がポイントです。
相続税対策でまず押さえるべき基本の考え方
結論として、不動産オーナーの相続税対策は次の3つを基本に組み立てるべきです。
●評価額を下げる（＝相続税を減らす）
不動産には「土地の評価減」「貸家の評価減」など、相続税評価を下げる要素が多く存在します。
正しく理解すれば、現金や株式より税負担を抑えやすくなります。
例：
- 自宅 → 小規模宅地等の特例で評価を80％減
- 賃貸物件 → 貸家建付地で評価約20％減
- 建物 → 固定資産税評価のため、購入価格より低く評価されやすい
これらを組み合わせると、現金より大幅に相続税を抑えられるケースが多いです。
●生前贈与を活用する（節税と分割対策の両立）
相続時点で一度に課税されるのではなく、生前に少しずつ資産を移していくことで、将来の相続税を抑える効果が大きくなります。
活用例：
- 年110万円の暦年贈与
- 相続時精算課税制度
- 教育資金贈与の特例
- 生前のローン返済サポート（贈与とみなされる場合あり）
不動産は金額が大きいため、「贈与＋資金援助＋ローン戦略」で評価や課税を調整する方法がよく使われます。
●納税資金を確保する（最も軽視されがちなポイント）
相続税対策は節税だけでなく「納税資金を残す」ことも大切です。
どんなに評価を下げても税額がゼロになるとは限りません。
不動産オーナーがよく使う方法：
- 生命保険の非課税枠（500万円 × 法定相続人）
- 賃貸物件のキャッシュフロー強化
- 生前の売却による現金化
- 借入と返済計画の最適化
相続では“現金力”が勝敗を決めると言っても過言ではありません。
不動産の種類別に見た相続税評価のポイント
不動産の種類によって、相続税評価の仕組みは大きく異なります。誤解しやすい部分を整理して解説します。
●自宅（居住用不動産）
自宅は「小規模宅地等の特例」により、330㎡まで評価を80％減できる非常に強力な制度があります。
実質、評価額が5分の1になるイメージです。
相続税を大きく減らしたい場合に最も効果が大きい不動産と言えます。
●区分マンション（賃貸用）
区分マンションは固定資産税評価をベースにしているため、購入価格より評価が下がりやすい特徴があります。
さらに賃貸に出していれば「貸家建付地」の評価減が使えるため、現金より有利に相続できます。
●一棟アパート（賃貸用）
一棟アパートは収益還元的な評価になるため、家賃収入が高いと評価が上がることがあります。
しかし土地評価の減額（貸家建付地）が適用されるため、トータルでは有利になることが一般的です。
●土地（更地）
更地は評価額が最も高くなります。
- 路線価（または倍率）× 面積
で評価されるため、節税効果は小さくなります。
更地は早めに賃貸化するか、売却して現金にするのも対策の選択肢です。
●タワーマンション（特に高層・新築）
タワマンは「相続税評価が低くなる」として注目されていた資産です。
ただし近年は課税強化が進んでおり、評価と実勢価格の差を狙った節税は難しくなっています。
それでも、通常の居住用マンションより評価が低く出る場合もあり、物件次第で差があります。
相続対策の効果を理解するための数値シミュレーション
相続税対策は「評価額」「税率」「生前対策の有無」によって数百万円単位で差がつきます。ここでは不動産オーナーが誤解しやすい相続税の仕組みを、数字を使って分かりやすく整理します。
●ケース①：区分マンション1室を相続した場合の節税効果
前提：
- 購入価格：2,500万円
- 固定資産税評価額：1,200万円
- 賃貸中（貸家）
【相続税評価の考え方】
建物部分は固定資産税評価額で評価されるため、購入価格より大幅に低くなります。
さらに賃貸中の場合は「貸家建付地」の制度により土地評価が約20%減になります。
結果、実勢価格との差が大きく、相続税評価額が 1,000万円前後 まで下がるケースも多く、現金を相続するより有利です。
●ケース②：自宅に小規模宅地等の特例を適用した場合
前提：
- 路線価：40万円／㎡
- 面積：200㎡
- 評価額：40万 × 200㎡ = 8,000万円
【小規模宅地等の特例で80％減】
8,000万円 × 20％ = 1,600万円
結果、6,400万円もの評価減となり、相続税が大幅に軽減されます。
不動産対策の中でも最も効果が大きい制度です。
●ケース③：生前贈与を活用する場合の節税効果
前提：
- 年110万円まで非課税の暦年贈与を10年間実施
- 合計1,100万円を贈与
【節税イメージ】
本来なら1,100万円が相続財産に含まれるため、その分の相続税が生じます。
贈与を行うことで1,100万円が相続財産から除かれ、税率20％なら 約220万円の節税 になります。
相続税率が高い層では効果はさらに大きくなります。
●ケース④：納税資金として生命保険を活用した場合
前提：
- 生命保険金：1,500万円
- 法定相続人：3人
【非課税枠】
500万円 × 3人 = 1,500万円まで非課税
生命保険金を納税資金に使うことで、現金を残しつつ相続税の納税が可能になります。
不動産ばかり相続するケースでは特に有効です。
不動産オーナーが実践すべき生前対策ステップ
相続税対策は「できること」よりも「いつ取り組むか」で成果が大きく変わります。
ここでは不動産オーナーが実行しやすい相続対策をステップごとに整理します。
●1. 現状の相続財産を把握して“相続税がかかるか”を判断する
まずは財産の棚卸しから始めます。
- 自宅の評価額
- 賃貸物件の評価額
- 現金・株式・保険の金額
- 借入金残高
- 配偶者や子の人数
相続税には「基礎控除」があります。
3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
これを超える場合は相続税対策が必要です。
不動産が2〜3件ある場合、基礎控除を超えやすいため注意が必要です。
●2. 生前贈与と名義戦略で将来の評価額を抑える
効果の高い生前対策：
- 暦年贈与（110万円まで非課税）
- 住宅取得資金の贈与
- 相続時精算課税の活用
- 不動産を早めに子へ贈与し、持ち分を調整
特に不動産は「持っている期間が長いほど相続財産が増える」場合があります。
若いうちに贈与することで、その後の値上がり分も相続財産から外れるため有利です。
●3. 不動産を組み替えて評価を調整する（高度な対策）
相続税の負担が大きくなる理由の一つは「評価が高い不動産を持っていること」です。
- 更地 → 賃貸物件化して評価減
- 利回りの低い土地 → 区分マンションへ組み替え
- 評価の高い土地 → 売却し現金化して分割しやすくする
評価が高い物件をそのまま残すより、組み替えておくことで節税効果と分割のしやすさが高まります。
●4. 小規模宅地等の特例が使えるように持ち家戦略を整える
この特例は非常に強力ですが、適用条件があります。
押さえるポイント：
- 被相続人が住んでいた家であること
- 相続人が継続して住むこと（同居 or 相続後も居住）
- 二世帯住宅の場合は区分登記の有無で適用が変わる
特例を使えるかどうかで相続税額が大きく変わるため、早い段階から居住戦略を考えておく必要があります。
●5. 納税資金を生命保険・金融資産で準備する
相続税は“相続開始から10ヶ月以内”に現金で支払う必要があります。
不動産が多い家庭では納税資金が不足しがちになるため、次の方法で現金を確保しておきます。
- 生命保険の非課税枠
- 現金や投資信託の確保
- 生前の一部売却
- 借入による納税資金の確保（相続人が借りるケースもあり）
不動産ばかりの相続は「納税に困る」ことが最も大きいリスクです。
●6. 遺言書や家族信託で“争わない相続”を準備する
相続税対策だけでは不十分で、遺産分割対策も必要です。
- 公正証書遺言の作成
- 家族信託で財産管理を移しておく
- 共有名義の整理
「不動産を誰が継ぐか」を明確にしておくことで、相続人同士の争いを未然に防げます。
不動産オーナーにとって相続税対策は“資産を守るための必須戦略”
不動産は評価が下がりやすく、節税に有利な資産ですが、正しく対策しなければ大きな税負担につながります。
相続税対策は「節税」「納税資金の確保」「争族対策」の3つを同時に満たす必要があります。
生前の早めの準備こそが、家族の負担を減らし、大切な資産を次世代へ確実に引き継ぐ最善の方法です。
不動産オーナーとして、今日からできる対策を一つずつ実践していきましょう。
