不動産収入が増えると社会保険料も変わる理由
不動産投資を始めると、「家賃収入が増えれば純粋に手取りが増える」と考えがちですが、実際はもう少し複雑です。
なぜなら、不動産所得は“所得”として扱われ、年金（国民年金・厚生年金）や健康保険料の負担に影響することがあるからです。
特に初心者が見落としがちなポイントは、
- 会社員が副業で不動産収入を得た場合
- 自営業や専業の不動産オーナーになった場合
- 家族の働き方や扶養の状況によって社会保険の扱いが変わる場合
といったケースで、
税金だけでなく、社会保険料も変化する＝実質手取りが変わるという点です。
そのため、不動産オーナーは「税金の節税」だけでなく、
社会保険の節約」まで含めたトータルの最適化が欠かせません。
不動産所得と社会保険料のつながりを知らないと損をする理由
不動産所得は、税金だけでなく「社会保険の区分・保険料・扶養判定」にも影響します。
しかしこの仕組みはかなり複雑で、誤解している人も多い状況です。
よくある誤解を整理すると以下の通りです。
●誤解①：会社員なら不動産収入は社会保険に影響しない
→ 事実：影響しません。ただし「住民税決定により会社に副業がバレる」点は別問題。
●誤解②：専業大家になれば社会保険料は安くなる
→ 事実：国民健康保険料・国民年金保険料は「所得ベース」で決まるものが多く、
不動産所得が大きくなるほど負担が増えることもある。
●誤解③：配偶者の扶養は年収130万円まで
→ 最新制度では、社会保険の扶養には柔軟運用（150万円の特例など）があり、
さらに勤務先規模で「106万円の壁」が発生する。
●誤解④：不動産所得は赤字でも意味がない
→ 事実：社会保険料でも「赤字＝所得が減る」ため有利になるケースもある。
このように、
不動産所得と社会保険は密接に関わっているにもかかわらず、正しく理解されていないことが多いのが実情です。
年金と健康保険に影響する3つのポイント
不動産投資が社会保険に影響するポイントは大きく次の3つです。
●① 不動産所得が「どの保険制度」に属するか
社会保険制度は大きく分けて2種類あります。
| 加入者区分 | 医療保険 | 年金制度 |
|---|---|---|
| 会社員・公務員 | 健康保険（協会けんぽ・組合） | 厚生年金 |
| 自営業・専業大家・フリーランス | 国民健康保険 | 国民年金 |
会社員は給与に応じて保険料が決まるため、不動産所得は原則、社会保険料には関与しません。
一方、専業大家（不動産所得メイン）や自営業者は、
- 国民健康保険：所得割があるため不動産所得で保険料が増減
- 国民年金：所得では変わらないが「付加年金」や「免除申請」と関わる
という仕組みになります。
●② 扶養（特に配偶者・子ども）の判断
不動産所得があると、
- 配偶者が扶養に入れるのか
- 年収ラインを超えて扶養から外れるのか
- 子どもはバイトの年収で扶養を外れるのか
などが変わります。
特に配偶者については、以下がポイントです。
【税金の扶養ライン】
- 所得：58万円以下（給与なら123万円以下）
- 配偶者特別控除：〜201万円まで対象
【社会保険の扶養ライン】
- 原則：年収130万円未満
- 勤務先が大企業（101人以上）の場合：106万円の壁
- 一時的に130万円超なら150万円まで柔軟運用
（ただし恒常的に超えるなら扶養から外れる）
この複雑な基準は、不動産所得のある家庭ほど混乱を招くポイントです。
●③ 国民健康保険料は「不動産所得」に強く連動する
国民健康保険料は以下の要素で決定されます。
- 所得割（前年所得 × 料率）
- 均等割（人数ベース）
- 平等割（世帯ベース）
- 調整控除
- 限度額上限の適用
とくに所得割は“不動産所得に直接比例する”ため、
専業またはメイン収入が不動産の場合には、
黒字を出すほど保険料が増える仕組みになっています。
不動産投資が社会保険に与える影響を理解するための基本
ここからは、社会保険の仕組みを初心者向けにより丁寧に整理していきます。
健康保険の仕組みと不動産所得の関係
健康保険は以下の2種類に分かれます。
●会社員の健康保険：不動産所得は影響しない
会社員が加入する健康保険では、
- 標準報酬月額（給与ベース）
- 賞与の額
によって保険料が決まり、不動産所得は影響しません。
つまり、
- 会社の給与：健康保険料に影響
- 不動産所得：影響なし（事務負担・住民税通知影響は別問題）
となります。
●国民健康保険：不動産所得で保険料が増減する
一方、国民健康保険は、所得ベースで保険料が決まります。
よく使われる代表的な計算式は以下の通りです。
国民健康保険料 ＝ 所得割 + 均等割 + 平等割 – 調整控除
このうち
所得割が「前年の総所得（不動産所得含む）」を基準に計算されます。
つまり、
- 不動産が黒字 → 保険料UP
- 不動産が赤字 → 保険料DOWN
という仕組みになっています。
不動産所得が事業所得並みに大きい人は、
保険料の負担も非常に大きくなるため、節税戦略との両立が重要です。
年金制度と不動産所得の関係
続いて年金制度との関係を整理します。
●会社員・公務員：不動産所得は厚生年金に影響なし
厚生年金保険料は、
- 標準報酬月額
- 賞与額
によって決まるため、不動産所得が増えても年金保険料は変わりません。
●専業大家・フリーランス：国民年金＋付加年金の選択肢
専業の不動産オーナーは「国民年金」に加入しますが、
国民年金は所得によって金額が変わらない“定額制”です。
とはいえ、ここでも不動産所得が次のような項目に影響します。
- 国民年金免除申請（低所得なら免除される）
- 任意加入
- 小規模企業共済との組み合わせ
- 付加年金を加える選択肢
不動産所得に応じて、加入方法や負担額が変化する可能性があります。
社会保険の節約につながる考え方
不動産投資に社会保険を絡めて最適化するためには、
次の3つの観点が欠かせません。
●① 今の自分が「どの社会保険」に属しているかを理解する
- 会社員 → 健康保険＋厚生年金（不動産所得は影響しない）
- 自営業・専業大家 → 国民健康保険＋国民年金（不動産所得が強く影響）
この違いを理解するだけでも、社会保険の節約や家族の働き方の判断が変わります。
●② 不動産所得の増減が社会保険にどう影響するかを把握する
- 国民健康保険：黒字に敏感、赤字に敏感
- 年金：免除可否への影響
- 家族の扶養：年収ラインの突破リスク
不動産所得の“増減”をコントロールできれば、
社会保険料の最適化に直結します。
●③ 扶養判定を「税金」「社会保険」「勤務先」の3つで整理する
扶養判定は制度ごとに違うため、
- 税金の扶養
- 社会保険の扶養
- 会社規定の扶養
の3つを混同しないことが重要です。
これを理解しておけば、
配偶者の働き方、バイトをする子どもの判断などで、
世帯手取りが大きく変わることを防げます。
不動産オーナーの所得区分による社会保険負担の違い
不動産投資を始めると、自分がどの社会保険制度に属するかで負担が大きく変わります。
ここでは、一般的な3つのパターンで比較してみます。
●会社員（給与所得＋不動産所得）
会社員の社会保険料は、給与に基づく「標準報酬月額」で計算されます。
そのため、
- 不動産所得が増える
- 家賃収入が多い
- 年間利益が高い
といった場合でも、厚生年金・健康保険料は増えません。
ただし、影響が出る可能性があるのは以下の2つです。
① 住民税から副業が会社にバレる可能性
- 特別徴収の住民税が増えることで会社が不審に思う
- 副業禁止の会社でトラブルになるケースがある
② 配偶者の扶養が外れる可能性
不動産所得は配偶者の「扶養判定」には含まれませんが、
配偶者がパートしている場合に「世帯収入」として審査に影響するケースもゼロではありません。
●専業大家（国民健康保険＋国民年金）
専業の不動産オーナーは、給与がないため国民健康保険に加入します。
この場合、不動産所得に応じて保険料が変動します。
1. 国民健康保険料：所得割の影響が大きい
前年所得に応じて保険料が決まるため、
不動産所得が増えるほど保険料は増加します。
例：
- 所得300万円 → 保険料約30〜50万円
- 所得700万円 → 保険料限度額（約66万円前後）
※自治体により大きく異なるため、目安としてご覧ください。
2. 国民年金：所得と無関係だが免除制度に関係
国民年金は定額で月額約17,000円前後ですが、
不動産所得が低い時期は以下の制度が活用できます。
- 免除制度
- 学生納付特例
- 付加年金
特に不動産収入が安定する前の時期には、免除制度が有効です。
●会社員＋専業主婦（社会保険扶養）
この組み合わせは、日本で最も一般的です。
注意すべきポイントは以下の通り。
税金の扶養
- 所得58万円以下（給与収入123万円以下） → 配偶者控除
- 〜201万円までは配偶者特別控除が段階的に使える
社会保険の扶養
- 原則：年収130万円未満
- 例外：勤務先が大企業の場合 → 106万円の壁
- 特例：一時的な増加であれば150万円まで柔軟運用
不動産所得がある世帯は「家計全体」で判断される可能性もあり、
“配偶者の働き方設計”が節約のポイントになります。
社会保険料を節約するための不動産投資のポイント
不動産投資で手取りを増やすには、税金に加えて社会保険料の観点も重要です。
ここでは実務的に役立つ考え方を紹介します。
●① 不動産所得の「黒字・赤字」をコントロールする
国民健康保険料は所得に比例します。
そのため、専業大家や自営業者の場合は、
- 修繕費の計画的な支出
- 減価償却の活用
- 青色申告特別控除
- 事業的規模に該当するかの整理
といった施策で、所得を圧縮するほど保険料も節約できる仕組みです。
●② 法人化して「役員報酬で社会保険をコントロール」
不動産所得が増えた専業大家が法人化を検討する最大の理由の一つが、
役員報酬を調整することで、厚生年金＋社会保険料の負担を最適化できる
という点です。
法人化のメリット：
- 国民健康保険 → 社会保険へ移行
- 世帯の健康保険で「扶養」が使える
- 役員報酬額を調整して社会保険料をコントロールできる
- 経費計上の幅が広がる
不動産所得が大きくなり「国保の負担が重い」と感じたら、法人化は現実的な選択です。
●③ 配偶者・子どもの扶養を戦略的に管理する
世帯の手取り最大化のためには、以下の基準をセットで確認する必要があります。
| 判定項目 | 主な基準 |
|---|---|
| 所得税の扶養 | 58万円（給与なら123万円） |
| 配偶者特別控除 | 年収201万円まで段階的に適用 |
| 社会保険の扶養 | 130万円（106万円の壁あり） |
| 特例 | 一時的超過なら150万円まで柔軟運用 |
特に共働きで不動産投資をしている家庭は、
- 配偶者が働きすぎると扶養が外れる
- 年収を160万円以内に抑えれば税金上の控除は最大
- 不動産所得が増えると配偶者控除額が縮小
など、複数の制度が同時に動くため慎重に判断しましょう。
●④ 医療費控除・小規模企業共済など「節税＋社会保険に効く」制度の併用
次の制度は、税金だけでなく社会保険料に関係する所得も下げるため、
不動産オーナーとの相性が非常に良い施策です。
- 小規模企業共済
- iDeCo
- 医療費控除
- 生命保険料控除
- 社宅化（法人の場合）
- 青色申告特別控除（55万円・65万円）
これらを活用すると、
所得税・住民税の節税＋国民健康保険料の節約
という二重効果が期待できます。
よくあるNG例と改善策
不動産投資初心者が社会保険の面で損してしまう例と、その対策をまとめます。
●NG①：配偶者の働き方を「昔の年収基準」で判断している
➤改善策
- 最新制度では「123万円」「160万円」「201万円」を基準に判断
- 社会保険は「130万円」「106万円」「150万円特例」を確認
- 税金と社会保険を別々に考える
●NG②：国民健康保険の負担を試算せずに専業大家になってしまう
➤改善策
- 自治体の国保試算シミュレーションで事前にチェック
- 所得割がどれだけ増えるかを確認
- 必要なら法人化・扶養の見直しを検討
●NG③：不動産所得が大きいのに青色申告をしていない
➤改善策
- 65万円控除（または55万円）を確実に使う
- 経費計上の漏れをなくす
- クラウド会計ソフトで管理精度を上げる
●NG④：子どものバイト収入で「大学生の扶養控除」が外れてしまう
➤改善策
- 大学生は所得58万円（給与123万円）が基準
- バイト収入は年初から把握
- アルバイト掛け持ちは注意
●NG⑤：法人化後に役員報酬を高く設定しすぎて社会保険料が増加
➤改善策
- 役員報酬は「希望する社会保険料」から逆算して設定
- 企業型確定拠出年金（iDeCoプラス）も検討
- 家族を扶養に入れる前提で設計する
社会保険の最適化に向けて今日からできる行動ステップ
不動産オーナーが手取りを最大化するために、今日からできるステップをまとめます。
●ステップ1：自身の年間所得を把握する
- 給与所得
- 不動産所得
- その他の所得
を合算し「合計所得」を把握することから始めましょう。
●ステップ2：家族の年収ラインを確認する
特に重要なラインは以下の通り。
- 税金：58万円（年収123万円）
- 特別控除：201万円
- 社会保険：130万円
- 勤務先要件：106万円
- 特例運用：150万円
配偶者の勤務先規模も必ず確認してください。
●ステップ3：不動産所得の増減をコントロール
- 修繕費を年内に使うか翌年に回すか
- 減価償却資産の購入時期
- 青色申告特別控除の活用
- 不動産法人化の検討
- 小規模企業共済・iDeCoの活用
●ステップ4：社会保険料の年間負担を試算する
- 国保試算サイト
- 役員報酬シミュレーション
- 扶養判定ツール
で、世帯全体の負担を把握しましょう。
●ステップ5：税理士・社労士に「家族トータルの最適化」を相談
社会保険の最適化は、税金の最適化とセットで行う必要があります。
特に次のような人は専門家に相談したほうがスムーズです。
- 不動産所得が年300万円を超える
- 配偶者がパートしている
- 子どもが大学生
- 法人化を検討している
- 社会保険料が負担に感じるようになってきた
