不動産投資の成功を左右する「収支の読み違い」という落とし穴
不動産投資を始める際、多くの初心者が最初に不安に感じるのが「本当に利益が出るのか？」という点です。表面利回りは高く見えるのに、実際に購入してみると手元に残るお金がほとんどない、あるいは毎月赤字になってしまうケースも珍しくありません。
こうした失敗の多くは、購入前の「収支シミュレーション」が正しく作られていなかったことが原因です。
不動産投資では、賃料収入・空室・修繕・税金・ローン・保険など、実に多くの項目がお金の出入りに影響します。このすべてを加味せずに「なんとなくいけそう」と購入してしまうと、後から取り返しのつかない失敗につながります。
シミュレーションは一見難しそうに思えますが、ポイントをおさえれば、初心者でも現実的で精度の高い収支予測が作れます。この記事では、その考え方と手順を丁寧に解説していきます。
“失敗しない投資家”は必ず押さえている3つの盲点
不動産投資で失敗する人の多くは、次の3つの盲点を見逃しています。
- 「将来の空室率」が甘い
最初の入居はすぐ決まっても、2回目・3回目の入居替えが決まらずキャッシュフローが悪化する。 - 「ランニングコスト」を過小評価している
管理費・修繕費・固定資産税などの支出が想像より重く、毎年の利益が少なくなる。 - 「想定利回り」が“物件資料上の数字”のまま
表面利回りではなく、実際の手残りを示す実質利回り（ネット利回り）を見る必要がある。
これらは、収支シミュレーションの項目を正しく設定すれば避けられる落とし穴です。
つまり、シミュレーションの精度がそのまま投資の成功率につながります。
安定した運用のために必要なのは「手残りベース」のシミュレーション
不動産投資で失敗しないための結論はシンプルです。
“家賃収入 − 経費 − ローン返済” を現実的に見積もり、手残りを正確に把握すること。
表面利回りでも、満室想定の賃料でもなく、
**「実際にあなたの口座に残るお金がどれくらいか」**を確認するのが本当のシミュレーションです。
手残りを正確に計算することで、購入価格・融資条件・収支バランスが妥当かどうかが明確になり、無理のない投資判断ができるようになります。
収支シミュレーションを作る際に必ず押さえるべき要素
シミュレーションの精度を高めるうえで重要なのが、「どの項目を入れるか」という部分です。
以下では、初心者が必ず押さえておくべき項目を網羅して紹介します。
家賃収入を予測するための考え方
家賃収入はシミュレーションの基盤ですが、「想定家賃＝満額」で考えるのは危険です。
不動産投資は空室が前提であり、稼働率を踏まえた計算が必要となります。
■ 家賃収入の予測に含めるべき項目
- 想定家賃（月額）
- 稼働率（稼働90〜95％が一般的）
- 共益費（入居者から徴収できる場合のみ）
- 更新料（毎年ではないため収支に組み込む場合は平均化）
■ 家賃設定の注意点
近隣相場と異なる家賃設定になっていないか確認することが重要です。
周辺相場より高すぎる家賃を期待すると、実際は埋まりにくい可能性が高まります。
ポイント：家賃は「相場−500〜1000円」で計算しておくと安全。
空室率の見積もりがシミュレーションの精度を左右する
空室率は、初心者ほど甘く見てしまう要注意ポイントです。
実際は物件タイプ・地域・築年数で大きく差が出ます。
■ 空室率の考え方（例）
- 都市部のワンルーム：5〜10％
- 郊外のファミリー物件：10〜15％
- 古い木造アパート：15〜25％
空室率を過小評価すると、キャッシュフローが赤字になるリスクが一気に高まります。
ランニングコスト（経費）を正確に見積もる
ランニングコストは、初心者が最も軽視しがちな項目です。
実際は家賃収入の15〜20％程度を占めることもあり、手残りを大きく左右します。
■ 主なランニングコスト一覧
| 項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 管理委託費 | 管理会社に支払う費用 | 家賃の5%前後 |
| 修繕費 | 日常修理や設備交換など | 年間家賃の5〜10％ |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年の税金 | 地域・物件により異なる |
| 火災保険・地震保険 | 5年または10年契約が多い | 年間数万円〜 |
| 退去時の原状回復 | 壁紙・清掃など | 数万円〜20万円 |
このように、ローン以外にも多くの支出が発生します。
シミュレーションで経費を盛り込まないと、実際に運用してから赤字に転落することになります。
ローン返済計画のシミュレーションも必須
不動産投資ローンは、多くの場合元利均等返済を前提として計算します。
返済額が毎月変わらないのでキャッシュフロー予測がしやすいのが特徴です。
■ シミュレーションに含める項目
- 借入金額
- 金利（固定・変動）
- 返済期間（20〜35年）
- 元利均等での月々返済額
返済額が大きすぎると、手残りがほとんど残らない投資になってしまうため、
稼働率やコストと合わせ、バランスが取れているかを必ず確認します。
“利益が出る物件”の判断基準はキャッシュフロー
収支シミュレーションの目的は、最終的なキャッシュフローを把握することにあります。
■ キャッシュフロー＝
（家賃収入 × 稼働率） − ランニングコスト − ローン返済
キャッシュフローが月1万円でも出ているなら適切なバランスと言えます。
逆に、想定段階から赤字や微益の場合は、購入を再検討すべきです。
現実的な数値を入れたシミュレーション例
ここでは、初心者でも理解しやすいように「一般的なワンルーム投資」を例にしながら、リアルなシミュレーションを作成していきます。
■ 物件条件（例）
- 価格：1,800万円
- 家賃：75,000円
- 管理費・修繕積立金：合計10,000円
- 稼働率：95％
- 借入額：1,800万円（フルローン）
- 金利：2.0％
- 返済期間：30年
- 固定資産税：年間70,000円（約5,800円/月）
- 火災保険：年間12,000円（約1,000円/月）
- 管理委託費：家賃の5％（3,750円/月）
- 修繕費積立：家賃の5％（3,750円/月として計算）
■ 収入の計算
- 家賃収入：75,000円
- 稼働率95％ → 75,000 × 0.95 ＝ 71,250円
■ 支出の計算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 管理委託費 | 3,750円 |
| 修繕積立 | 3,750円 |
| 管理費・修繕積立金（マンションの共益費） | 10,000円 |
| 固定資産税等（按分） | 5,800円 |
| 火災保険（按分） | 1,000円 |
| ローン返済（元利均等2.0％/30年） | 約6万6千円 |
合計支出：約90,300円
■ キャッシュフローの計算
- 毎月収入：71,250円
- 毎月支出：90,300円
→ 月額キャッシュフロー：−19,050円（赤字）
■ この物件は買うべきか？
この例では、家賃相場や維持費、返済額を入れると赤字物件であることが分かります。
表面利回りは高く見えても、
“実際の手残り”を計算するとマイナスになる物件が多いのが現実です。
これを知らないまま買ってしまうと、「毎月生活費で補填する投資」になり、資金繰りが苦しくなります。
シミュレーションを行う最大の意味は“買ってはいけない物件を見抜くこと”です。
シミュレーションで絶対に確認すべき5つのリスクポイント
不動産投資のシミュレーションでは、数字だけでなく次の5つのリスクも必ず確認すべきです。
■ ① 家賃下落リスク
築年数が進むと家賃は必ず下がります。
新築から築20年で、家賃が2〜3割下落することは普通です。
→ 家賃は「現状−5〜10％」で設定するのが安全
■ ② 空室期間が長期化するリスク
エリア・物件タイプによって入居付けのスピードが変わります。
- 学生向けワンルーム：季節変動が強い
- 郊外ファミリー：退去後に空室が長引くことがある
- 古い木造：競争力が低い
■ ③ 突発的な修繕リスク
設備交換や外壁補修は突然発生します。
- 給湯器交換：10〜20万円
- エアコン交換：6〜15万円
- 水回り修理：1〜5万円
- 大規模修繕（マンション）：数十万円の負担になる場合も
→ 修繕積立は「家賃の10％」でも足りないことがある
■ ④ 金利上昇リスク（固定金利でない場合）
変動金利は上がるリスクを含んでいます。
金利が0.5％上がるだけでも、毎月返済額が数千円〜1万円以上増えることもあります。
■ ⑤ 売却時の価格下落リスク
不動産の出口戦略もシミュレーションが必要です。
- 築20年以降は価格下落が緩やかになるケースが多い
- 駅距離・エリアによっては値下がり幅が大きい
初心者でもできる「収支シミュレーションの作り方」ステップ
次のステップを進めれば、正確な収支モデルを作成できます。
■ ステップ1：エリアと賃料相場を調べる
- SUUMO、HOME’S、CHINTAI
- 過去の募集履歴（at homeの過去募集情報など）
→ 実際に募集されている家賃を基準に設定する。
■ ステップ2：ランニングコストの相場を調べる
特に以下は事前確認必須：
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税
- 火災保険料
- 管理委託費（管理会社により5〜8％）
- 修繕シミュレーション（物件の構造により大きく異なる）
■ ステップ3：ローン条件を確認する
銀行、信金、ノンバンクなどで以下の条件を確認：
- 金利
- 返済期間
- 融資割合（自己資金含む）
- 団信内容
■ ステップ4：出口戦略（売却シミュレーション）を入れる
- 10年後の売却価格
- 繰り上げ返済との比較
- 税金（譲渡所得税）
■ ステップ5：最終キャッシュフローを確認して判断
**“毎月の手残りが黒字かどうか”**で判断するのが最も重要です。
キャッシュフローが黒字でかつ将来的にも安定する物件であれば、投資判断は前向きになります。
投資判断が激変する！初心者向けチェックリスト
以下のチェックを満たせば、初心者でも失敗しにくくなります。
✔ 買う前に必ず確認するポイント
- 家賃は相場より1割低く見積もったか？
- 空室率は甘く設定していないか？
- ランニングコストを網羅できているか？
- 返済比率は家賃の50〜60％以内に収まっているか？
- 手残りは黒字になっているか？
- 突発的な修繕費を考慮しているか？
- 売却時の価格シミュレーションを入れたか？
1つでも欠けていると、収支が破綻する可能性が高まります。
失敗しないために今すぐできる具体的な行動
最後に、初心者が今日から始められる実践ステップを紹介します。
■ ① 物件資料の「表面利回り」を鵜呑みにしない
必ず「実質利回り」「手残り」を自分で計算する。
■ ② 複数パターンのシミュレーションを作る
- 家賃下落ケース
- 空室率上昇ケース
- 金利上昇ケース
最悪シナリオでも破綻しないかを確認する。
■ ③ エクセルまたはGoogleスプレッドでテンプレート化する
自分の投資判断基準を作れるようになる。
■ ④ 可能ならFP・税理士・不動産投資専門家に相談
特に規模拡大を考えるなら専門家視点は役に立ちます。
■ ⑤ 「買う目的」を明確にする
- キャッシュフロー重視
- 売却益重視
- 老後の年金づくり
目的により、シミュレーションの重点が変わります。
