本業と不動産投資を両立するうえで最も重要なこと
サラリーマンとして働きながら不動産投資を行う人は年々増えています。安定した給与所得を活かしつつ、将来の資産形成や副収入を得られる点が大きな魅力です。
しかし、始めてみると多くの人がこうした悩みを抱えます。
- 忙しくて物件管理に手が回らない
- 仕事中に入居者から連絡が来ると焦る
- 修繕対応に時間が取られてしまう
- 書類管理や確定申告が面倒
- 週末が管理業務で潰れてしまう
不動産投資の“本質”は「管理」です。
管理を効率化できなければ、本業との両立も難しく、精神的にも負担が増えます。
逆に言えば、日常管理が仕組み化できれば、不動産投資は本業の邪魔をするどころか、安定した副収入をもたらす「サラリーマンに最適な資産形成の手段」になります。
そこでこの記事では サラリーマン大家が絶対に押さえるべき日常管理のポイント を、本業と両立するための「時間術」とともに体系的に解説します。
放置すると起こるサラリーマン大家の典型的な失敗パターン
管理の重要性を理解せずに投資を始めると、日常の小さな負担が積み重なり、大きな問題を招きます。
入居者からの連絡がストレスになる
サラリーマンは日中の連絡に対応できないため、管理体制が整っていないと以下の問題が起こります。
- 深夜・休日にクレームが来る
- 返信が遅れトラブルが悪化する
- 修理業者の手配が遅れ、入居者満足度が下がる
こうした負担は精神的ストレスを生み、投資の継続を妨げます。
修繕対応が後手に回り、費用が高騰する
小さな修理ほど放置すると高額化しやすく、
- 水漏れ → 壁・床材まで交換
- 排水詰まり → 配管交換
- 換気扇の異音 → モーター故障で丸ごと交換
といった悪循環を招きます。
空室期間が長くなる
管理が不十分だと退去後の対応が遅れます。
- 原状回復の発注が遅い
- クリーニング日程の調整が遅い
- 募集条件の見直しが後回し
空室は1か月で家賃1カ月分の損失です。
副業どころか、ただの赤字事業になってしまいます。
記帳・確定申告が直前に大混乱する
本業が忙しいサラリーマンほど、経理作業を後回しにしがちです。
- レシート・領収書が散らばる
- 銀行明細が追えない
- 修繕履歴が分からなくなる
- 経費の付け忘れで節税できない
年1回の申告時にまとめてやろうとすると地獄です。
サラリーマン大家の結論は「管理を仕組み化すれば両立できる」
結論として、サラリーマンが不動産投資を成功させるために必要なのは、
“自分でやることを減らし、仕組みで回す体制を作ること”
これがすべてです。
すべてを自分で抱え込む必要はありません。
むしろ、管理の7割以上は外部に任せても問題ありません。
- 管理会社に任せる部分
- オーナー自身が最低限やる部分
- 自動化・仕組み化できる部分
この3つを明確に区別すれば、本業との両立は十分に可能です。
ではなぜ仕組み化が重要なのか？
その理由を深掘りしていきます。
管理を仕組み化するべき理由
サラリーマン大家が管理に悩む最大の理由は、「やるべきことが可視化されていないこと」です。
そこで、管理の全体像を整理してみましょう。
管理業務の全体像は大きく4種類
不動産の管理は大きく以下の4つに分類できます。
| 管理区分 | 内容 |
|---|---|
| ① 入居者対応 | クレーム・故障連絡・契約更新など |
| ② 建物管理 | 清掃・点検・修繕・共用部管理 |
| ③ 賃貸管理 | 家賃管理・滞納対応・広告・募集 |
| ④ 書類・経理 | 賃貸借契約、領収書、申告、帳簿 |
管理といっても無数の作業がありますが、この4区分で整理すれば、何を任せて何をやるべきか判断しやすくなります。
サラリーマンは「入居者対応」を外部化すべき
本業中の電話対応はほぼ不可能です。
そのため、以下のようなトラブル対応は、管理会社に丸ごと任せるべきです。
- トイレ詰まり
- 水漏れ
- 給湯器故障
- 騒音トラブル
- ゴミ捨て問題
- 鍵紛失
管理会社の24時間サポートをつければ、深夜・休日のストレスも激減します。
建物管理も極力外部へ。オーナーは“確認”に徹するべき
建物管理は専門性が高く、DIYで節約しようとして逆に損するケースが多いです。
配管・屋根・防水・電気系統は“プロの領域”であり、誤った判断は高額修理につながります。
オーナーの役割は、
- 年1回の点検結果を確認する
- 劣化の進行具合をチェックする
- 修繕費の見積りを比較する
これで十分です。
経理・書類管理は「月1回のルーティン化」が重要
書類・帳簿の管理は後回しにすると確実に破綻します。
後半では、サラリーマン向けに最適化した「月1ルーティン」を詳しく解説します。
管理会社を最大限に活用するためのポイント
サラリーマン大家が管理業務を効率化するうえで、管理会社の存在は大きな支えになります。ただし「管理会社に任せているから安心」と考えるのは危険です。
重要なのは、管理会社を “正しく使いこなすこと” です。
管理委託契約でチェックすべき項目
管理会社との契約内容は会社によって異なります。
特に以下は必ず確認しましょう。
- 入居者対応の範囲
- 修繕手配の基準（いくら以上で連絡か）
- 24時間サポートの有無
- 空室募集の方針
- 家賃滞納時の対応フロー
- 原状回復の発注方式（自社 or 外注）
同じ「管理委託費5％」でも、サービス内容が大きく違うことがあります。
管理会社の質を見極める3つの基準
良い管理会社かどうかは、以下で判断できます。
① 連絡が早い
返信・報告が遅い会社ほど、トラブル対応も遅くなります。
② 募集力が強い
空室の長期化は最大のリスクです。募集媒体や実績は必ずチェックしましょう。
③ 修繕の提案が適切
過剰な見積りを提示しないか、必要な修繕を的確に出してくるかは非常に重要です。
サラリーマン大家のための“時間を生む仕組み”
本業と不動産投資を両立させるには、管理を「仕組み化」することが不可欠です。
時間を生むための3ステップ
サラリーマン大家が最も悩むのが「時間の不足」です。
そこで、以下のステップで改善します。
① やることを“全部書き出す”
まずは管理業務を洗い出します。
- 月次作業：家賃入金、レシート整理、管理レポート確認
- 随時作業：設備故障、入居者連絡、修繕依頼
- 年次作業：保険見直し、確定申告、設備点検
業務を可視化すると、外注できる部分が明確になります。
② 外注できる部分を“削る”
管理会社・外注業者に任せられる作業はどんどん任せます。
外注しやすい業務の例
- 入居者対応
- 修繕手配
- 清掃
- 募集活動
- トラブル一次対応
- 確定申告（税理士）
「自分がやらなくてもOKな作業」を徹底的に減らすのがポイントです。
③ 残った作業をルーティン化する
外注しても残る作業はあります。
その作業を 月1回・週1回のルーティンにまとめる のが最も効率的です。
サラリーマン大家の“月1ルーティン”
月に1回、30分〜1時間ほど使って、以下をまとめて行います。
月1でやることリスト
- 家賃入金の確認
- 管理レポートのチェック
- 修繕履歴の記録
- 入居率の確認
- 家計簿・会計アプリへの入力
- 今後の修繕予定のメモ
- 書類のクラウド保存
これだけで管理の8割は片付きます。
サラリーマン大家の“週1ルーティン”
週末の10分ほどで確認します。
- 管理会社からの未返信メールの処理
- 修繕状況の進捗確認
- 募集状況（空室時）を見る
- ゴミ置き場や共用部の写真報告を管理会社へ依頼
この「週1の軽いチェック」が、問題の早期発見に役立ちます。
忙しいサラリーマン大家のための“自動化アイデア”
時間がとれない人は、自動化を積極的に使いましょう。
自動化できる例
- 家賃明細を自動でExcelに取り込む（銀行のCSV活用）
- 領収書をクラウド会計ソフトでOCR読み取り
- 書類はスマホで撮影 → 自動でストレージへ保存
- 入退去のフローをNotionでテンプレ化
一度仕組みを作れば、その後の手間はほぼゼロになります。
実例：サラリーマン大家の“理想的な1週間”
モデルケースとして、仕事しながら2〜3戸を保有するオーナーのスケジュールを紹介します。
平日（月〜金）
- 出勤：特に作業なし
- 昼休み：管理会社メールをチェック（5分）
- 帰宅後：緊急連絡があれば管理会社から連絡
土曜日（週末ルーティン）
- 朝：管理会社からの報告を確認（10分）
- 必要に応じて修繕承認（数分）
- 契約書類のクラウド整理（5分）
月末（ルーティンデー）
- 家賃入金確認（5分）
- 修繕履歴の記録（10分）
- 会計アプリ更新（10分）
- 今後の修繕計画メモ（10分）
この程度であれば、本業と並行しても無理なく回ります。
実際のトラブル対応例で分かる「管理のコツ」
ここでは、よくある問題別に、サラリーマンがやるべき対応をまとめます。
水漏れトラブル
NG対応：自分で業者を探す
正しい対応：管理会社に一任し、写真と費用見積りをもらう
夜間のクレーム
NG対応：電話で直接話してしまう
正しい対応：24時間サポートへ誘導
空室が埋まらない
NG対応：家賃を下げる
正しい対応：募集条件・写真・広告媒体の見直し
修繕費が高い
NG対応：すべて最安値で探す
正しい対応：
- 相見積りを2社
- 長期修繕計画に基づき判断
サラリーマン大家が今日からできる行動ステップ
最後に、今日からできる3つの行動を提示します。
① 管理会社の契約内容を再チェックする
- どこまでが管理範囲か
- 修繕の承認フロー
- 夜間対応の有無
これを把握するだけで、トラブル時の行動が明確になります。
② 月1ルーティンを作る
スマホのカレンダーに「月末ルーティン」を設定しましょう。
これだけで管理の質が一気に上がります。
③ 書類・データをクラウドに集約する
Googleドライブ・Dropbox・OneDriveなど、何でもOKです。
書類の迷子が一切なくなり、申告も圧倒的に楽になります。
