青色申告と白色申告の違い｜不動産所得で節税に有利なのはどっち？

青色申告と白色申告の違いを比較し、不動産所得の節税効果にどちらが有利かを解説する記事のアイキャッチ画像。電卓、書類、建物、コインのイラスト入り。

不動産投資に欠かせない確定申告の基礎知識

不動産投資で家賃収入を得ると、必ず確定申告が必要になります。特に個人で不動産を所有している場合、その所得は「不動産所得」として扱われ、青色申告か白色申告のどちらかを選択することになります。

「青色申告は節税に有利と聞いたけど、実際はどう違うのか？」
「初心者の自分は白色申告から始めた方がいいのでは？」

こうした疑問を持つ投資家や経営者は少なくありません。実は、申告方法の違いによって受けられる控除額や節税効果が大きく変わるため、選択を誤ると数十万円単位の差が生じることもあるのです。

申告方法の選び方を誤るリスク

青色申告と白色申告には、それぞれ特徴があります。ところが、違いを理解しないまま選択してしまうと、次のようなリスクがあります。

節税チャンスを逃す
　本来なら青色申告で65万円控除を受けられるのに、白色申告を選んでしまい余計な税金を払う。
記帳や手続きの手間を過大評価
　「青色は難しい」と思い込み、実際は会計ソフトを使えば簡単なのに、安易に白色を選んでしまう。
融資に不利になる可能性
　銀行や金融機関に提出する申告書の信頼性は、青色申告の方が高いため、融資審査に差がつく。
赤字の繰越ができない
　不動産投資は初期に赤字になるケースも多く、その損失を翌年以降に繰り越せるかどうかで将来の税負担が変わる。

つまり、申告方法を理解して選ぶことは、単なる「確定申告の手続き」ではなく、投資戦略の一部なのです。

初心者が抱きやすい誤解

不動産投資を始めたばかりの方がよく誤解するポイントを整理してみましょう。

「物件が1つだから白色で十分」
「収入が少ないから節税効果は関係ない」
「青色申告は税理士に依頼しないとできない」

実際には、物件の数や収入の大小に関わらず、青色申告を選んだ方がメリットが大きいケースがほとんどです。

青色申告と白色申告の基本的な違い

まずは両者の違いを整理してみましょう。

項目	青色申告	白色申告
控除額	最大65万円（簡易簿記なら10万円）	控除なし
損失の繰越控除	あり（最長3年間）	なし
専従者給与の扱い	届出により全額を必要経費にできる	配偶者控除や扶養控除の範囲内のみ
帳簿付け	複式簿記が原則（簡易簿記も可）	簡易簿記
金融機関の信用	高い	低い

この比較からも分かる通り、青色申告は手間はかかるが圧倒的に節税に有利です。

不動産所得で節税に有利なのは青色申告

結論を先に言うと、不動産所得を持つ人にとって節税面で有利なのは青色申告です。

理由は大きく3つあります。

青色申告特別控除（最大65万円）が使える
所得税・住民税を合わせると20〜30％の税率がかかることも多いため、控除の効果は年間十万円単位になります。
赤字を繰り越せる
不動産投資はローン利息や減価償却で赤字が出ることもあります。その損失を翌年以降に繰り越せるかどうかは大きな差。
専従者給与を経費にできる
配偶者や家族に給与を支払って経費化できるため、所得分散による節税が可能です。

白色申告が選ばれるケース

ただし、すべての人が青色申告を選ぶべきとは限りません。以下のようなケースでは白色申告でも問題ない場合があります。

収入が少額（年間数十万円程度）で、経費もほとんどない
節税よりも手間をかけず簡単に申告したい
将来的に不動産投資を拡大する予定がない

この場合、青色申告のメリットよりも「簡単さ」を優先して白色申告を選ぶ価値はあります。

投資戦略としての申告方法の選択

つまり、青色申告か白色申告かは単なる「記帳方法の違い」ではなく、不動産投資を事業として考えるかどうかの姿勢の表れでもあります。

長期的に資産を増やしたい → 青色申告
副業レベルで小規模にとどめたい → 白色申告

多くの経営者や事業主にとっては、青色申告を選ぶことが「節税」と「信頼性」の両面で有利になるでしょう。

青色申告と白色申告の節税効果をシミュレーションで比較

ケース1：区分マンションを1戸所有する場合

家賃収入：年間120万円（10万円×12か月）
経費：60万円（ローン利息30万、管理費・修繕費20万、固定資産税10万）
減価償却費：20万円

白色申告の場合

所得 = 120万 − 60万 − 20万 = 40万円
控除なし → 課税所得40万円

青色申告（65万円控除）

所得 = 40万円 − 65万円 = 赤字25万円
赤字は翌年以降3年間繰り越し可能

→ 節税効果：少なくとも10万円以上の税負担差が出る可能性あり。

ケース2：一棟アパートを購入した場合

家賃収入：年間600万円
経費：400万円（ローン利息、管理委託料、修繕費など）
減価償却費：100万円

白色申告

所得 = 600万 − 400万 − 100万 = 100万円
控除なし → 課税所得100万円

青色申告（65万円控除）

所得 = 100万 − 65万 = 35万円
税率20％なら税額は7万円程度に

→ 白色申告と比べて年間13万円の節税効果。10年で130万円。

ケース3：初年度赤字が出る場合

家賃収入：年間200万円
経費：250万円（ローン利息、修繕費などで赤字50万円）

白色申告

赤字は切り捨て → 翌年以降に影響なし

青色申告

赤字50万円を翌年以降に繰り越せる
翌年黒字が100万円なら、課税所得は50万円に圧縮

→ 将来の節税効果を確実に得られる。

青色申告と白色申告の違いを整理した比較表

項目	青色申告	白色申告
控除額	最大65万円	なし
赤字の繰越控除	あり（3年間）	なし
専従者給与の扱い	全額必要経費に算入可能	扶養控除範囲のみ
金融機関からの評価	高い（融資審査で有利）	信頼性が低い
節税効果	年間数十万円〜数百万円規模になる可能性	ほとんどなし

実際の投資家の声

白色申告から青色申告に変更したAさん
「最初は面倒だと思ったが、会計ソフトで管理すれば意外と簡単。65万円控除と赤字繰越で毎年の税金が大きく減った。」
青色申告を継続しているBさん
「銀行融資を受ける際に青色申告の決算書を提出したら、審査がスムーズに進んだ。融資条件も良くなったので結果的に得している。」