不動産オーナーが法人を設立するときに迷いやすい重要ポイント
不動産投資を法人化しようとするとき、多くの人が最初に悩むのが次の3つです。
- 資本金はいくらにすべきか？
- 決算期はいつにすればよいのか？
- 役員は誰を入れるべきで、どのように構成すればよいか？
これらは「会社を作るための設定項目」のように見えますが、実は 税金・節税・融資・社会保険 に直結する非常に重要な要素です。適当に決めてしまうと、後から大きな負担となったり、節税チャンスを逃す原因になります。
特に不動産オーナーの場合、法人化の目的は
- 税金の最適化
- 資産管理の効率化
- 融資の拡大
- 家族への所得分散
など多岐にわたるため、設立時にどんな設定をするかで、今後の10年の経営が大きく変わります。
この記事では、不動産オーナーが法人設立時に必ず押さえておきたい 「資本金・決算期・役員構成」の決め方と税金の関係 を、初心者にもわかりやすく解説します。
資本金・決算期・役員構成を誤ると起きる問題
法人設立時の設定を誤ると、次のようなさまざまな問題が発生します。
● 税負担が想定以上に高くなる
資本金の額や決算期によって、適用される税率や税金の種類が変わります。
● 社会保険への加入義務が生じ、負担が重くなる
役員構成によっては社会保険料が高額になります。
● 融資の審査で不利になる
資本金が小さすぎたり、決算期の設定がズレていると銀行評価でマイナスになります。
● 所得分散ができず、節税効果が小さくなる
役員構成の選び方で節税できる幅が大きく変わります。
つまり、法人化を成功させるためには、税金と実務の両方から最適な設定を選ぶ必要があるのです。
不動産オーナーにとっての最適解の方向性
結論から言えば、不動産オーナーが法人設立時にとるべき基本方針は次のとおりです。
【結論】
・資本金：100万円〜300万円を目安に
・決算期：繁忙期を避けて「1月〜3月」以外に
・役員構成：家族を戦略的に役員に入れ、節税と所得分散を図る
この理由について、税金・融資・社会保険という3つの観点からより詳しく解説します。
資本金が税金・融資・社会保険に与える影響
資本金は「会社の体力」を示す数字であると同時に、税金や届出義務の基準にもなります。不動産オーナーにとって最も影響が大きいのは次の3点です。
資本金と税金の関係
実は、資本金の額によって 税率や税額が変わる税金がある のをご存じでしょうか。
◎ 資本金1000万円以上 → 消費税の納税義務が即発生
設立1期目から消費税の課税事業者になります。
◎ 資本金1億円以上 → 外形標準課税が適用
利益が出ていなくても「資本金に応じて税金がかかる」仕組みです。
資本金と社会保険の関係
社会保険加入は原則として強制ですが、資本金や役員数で実質的な判断が変わりやすくなります。
- 資本金が大きいほど「常時雇用されている事業所」と見なされやすい
- 加入を避けるために資本金を極端に低くするのは逆効果
実務上は「資本金が極端に少ないと銀行評価が悪くなる」ため注意が必要です。
資本金と融資の関係
銀行は資本金を「会社の初期体力」として評価します。
- 資本金100万円以下 → マイナス評価
- 資本金300万円以上 → 一定の信用があると判断されやすい
不動産法人は融資が命です。
そのため、資本金は 100〜300万円程度の“ちょうどよい”ライン が最適とされます。
決算期が税金と資金繰りに与える影響
決算期は「何月に決算をするか」という設定ですが、これも税金と資金繰りに大きく影響します。
決算期と税金の関係
決算期をいつにするかで、以下のように影響が出ます。
◎ 確定申告の繁忙期（1〜3月）は避けるべき
税理士も忙しいため、対応が遅れたり費用が高くなりやすい。
◎ 固定資産税の支払い時期（4〜6月）と被ると資金繰りが悪化
不動産オーナーにとっては大きな支出。
→ 不動産法人の決算期は「7〜12月」の間が最もバランスが良い。
決算期と融資の関係
銀行は決算書を見て融資判断しますが、決算期により次の点が変わります。
- 決算時期と繁忙期が重なると決算書の完成が遅れる
- 融資審査に必要な書類提出が後倒しになる
- 銀行が評価しにくい企業になる
そのため、金融機関の動きと無理のない決算期を選ぶことが重要です。
役員構成が税金・社会保険・節税効果に与える影響
役員をどう配置するかで、節税効果や社会保険料が大きく変わります。
役員構成と税金の関係
役員構成が最も影響するのは「役員報酬の分散」です。
◎ 家族を役員に入れると所得分散ができる
不動産所得は累進課税のため、1人に収入を集中させると税率が跳ね上がる。
◎ 配偶者を役員にすると役員報酬として計上できる
夫婦で所得を分散すると合計の税負担が軽くなる。
◎ 子どもを役員に入れるのは原則NG
実態が伴わないと「架空役員」「実態のない報酬」と判断され否認される。
役員構成と社会保険の関係
会社に役員が複数いると、その全員が社会保険の加入対象となります。
例
- 夫が代表取締役
- 妻が取締役
→ 妻にも社会保険加入義務が生じる可能性あり。
社会保険を踏まえた最適な構成
不動産法人の場合は次が最適です。
【最適案】
- 代表取締役：夫（または主体者）
- 取締役：配偶者（役員報酬は最低限に）
→ 社会保険の負担をコントロールしつつ所得分散ができる
資本金・決算期・役員構成の最適な組み合わせ例
不動産オーナーにとって、法人設立時の三要素「資本金・決算期・役員構成」は単体で考えるのではなく、セットで最適化する必要があります。ここでは、初心者が迷わないように目的別に最適なモデルケースを紹介します。
目的①：節税効果を最大化したいケース
● 最適設定
- 資本金：100〜300万円
- 決算期：9月〜12月のいずれか
- 役員構成：夫婦で役員、配偶者には最低限の報酬
● 理由
- 資本金を1000万円未満に抑えることで消費税免税期間を確保
- 決算期を年内にすることで節税対策の計画が立てやすい
- 家族で所得分散を行い累進課税の負担を減らす
● 効果
- 手取りが増える
- 法人税＋所得税＋社会保険のトータル負担が最小化
目的②：融資額を最大化したいケース（成長期の不動産法人）
● 最適設定
- 資本金：300〜500万円
- 決算期：4〜7月（銀行の融資繁忙期を避ける）
- 役員構成：代表1名＋配偶者（無報酬または役員報酬小）
● 理由
- 資本金が少なすぎると銀行評価が下がる
- 決算期は銀行が審査しやすい時期に設定することで融資効率が向上
- 社会保険料を最小限に抑えつつ利益を法人に残せる
● 効果
- 融資審査が通りやすくなる
- 物件購入スピードが上がる
目的③：社会保険負担を抑えたいケース（小規模不動産法人）
● 最適設定
- 資本金：100万円
- 決算期：10〜12月
- 役員構成：代表1名（配偶者は役員に入れない or 無報酬）
● 理由
- 資本金を少額にすることで実態に合った会社規模に調整
- 役員数を最小にすると社会保険加入の負担を軽減
- 決算期を年末にすることで家計との整合性が取りやすい
● 効果
- 小規模の不動産経営でも運用しやすい
- 社会保険料によってキャッシュが圧迫されるのを防ぐ
目的④：家族への所得移転・承継を意識するケース
● 最適設定
- 資本金：300万円
- 決算期：家族の所得状況と合わせて最適化
- 役員構成：夫婦＋成人した子ども（業務実態がある場合のみ）
● 理由
- 家族全体の所得を最適化し税負担を下げる
- 将来の事業承継をスムーズにできる
- 子どもの社会保険加入を計画的に行える
● 効果
- 長期的な節税と資産承継の最適化
- 家族全体の手取りが増える
不動産オーナーが陥りやすい法人設立の落とし穴
法人を設立するとき、多くのオーナーが次の5つの落とし穴にハマります。いずれも税金・社会保険・融資の観点で大きな不利益をもたらすため要注意です。
落とし穴①：資本金を1万円など極端に少額に設定する
- 銀行評価が極めて悪くなる
- 実態のない法人と疑われやすい
- 税務署の心象も悪くなる
→ 最低でも100万円は必須。
落とし穴②：資本金を1000万円以上にしてしまい消費税が即課税に
1期目から消費税を払う必要があり、不動産経営の利回りが大幅に悪化します。
→ 資本金は 999万円以下 にすべき。
落とし穴③：決算期を1〜3月にして繁忙期と重なる
- 税理士が忙しく対応が遅れる
- 決算の精度が下がる
- 融資対応が遅れる
→ 不動産オーナーの決算期は 4〜12月 が鉄則。
落とし穴④：配偶者を役員にして高額報酬を設定してしまう
社会保険料が跳ね上がり、節税どころか逆効果になります。
→ 配偶者は基本 低額役員報酬 が最適。
落とし穴⑤：役員報酬を途中で変更できると勘違いする
役員報酬は、
「期首から3ヶ月以内の決定」かつ「1年間固定」 が原則。
途中で変更すると
→ 損金不算入（経費扱いされない）
→ 法人税が増える
という大きなリスクがあります。
今日からできる設立項目の最適化ステップ
法人設立の際に迷わないために、今日からできる実践ステップをまとめました。
ステップ①：法人化の目的を明確にする
目的により設定が変わるため、必ず優先順位を整理します。
例：
- 節税を最優先
- 融資拡大が目的
- 社会保険料を抑えたい
ステップ②：資本金を100〜300万円の範囲で設定する
目的に合わせて最適化します。
ステップ③：決算期は税理士と相談して「4月〜12月」の間にする
家計や税務スケジュールとも整合性をとるのが重要です。
ステップ④：役員構成は家族構成と社会保険をセットで検討する
配偶者を役員にするかどうかは「実務」「社会保険」「節税」のバランスで判断。
ステップ⑤：法人化前に必ず税理士へ事前相談する
登記後の変更は手間が大きいため、必ず先に専門家に相談すること。
法人設立時に迷わない「おすすめ設定テンプレート」
最後に、不動産オーナーが迷わないようにテンプレートをまとめます。
● 推奨テンプレート（標準）
- 資本金：100〜300万円
- 決算期：9月（または10月）
- 役員構成：代表1名＋配偶者1名（配偶者報酬は低額）
● 融資を最大化したい場合
- 資本金：300〜500万円
- 決算期：6月
- 役員構成：代表のみ or 配偶者は無報酬
● 社会保険料を抑えたい場合
- 資本金：100万円
- 決算期：11月
- 役員構成：代表のみ
不動産オーナーの場合、法人化の目的はさまざまですが、最適な設定ができると節税・融資・キャッシュフローが劇的に改善 します。
