不動産投資のリスクは「空室」だけだと思っていませんか？
不動産投資を始めようと情報を集めると、多くのサイトで「空室リスク」という言葉が強調されます。
実際、空室は収入を直接減らすため確かに大きなリスクです。しかし…
不動産投資の失敗は、空室以外のリスクによって起こることが圧倒的に多いのです。
- 修繕費が想定以上にかかる
- 家賃下落で収益が落ちる
- 借金（ローン返済）が重くなる
- 物件価値が大きく下がる
- 入居トラブルで管理コストが増える
- 天災で思わぬ負担が発生する
こうしたリスクを見落とすと、「収入はあるのに手元資金が増えない」「想定外の支出で毎月赤字」という状況に陥ります。
つまり、不動産投資のリスクとは**空室だけでなく“複合的に発生するもの”**であり、それを理解しないまま購入すると失敗しやすいのです。
初心者が見落としやすい「リスクの全体像」
初心者が陥りやすい誤解があります。
✔「良い物件を買えば空室以外は心配いらない」
✔「高利回りなら多少のリスクも吸収できる」
しかし、現実は逆で、不動産投資は次のような複数のリスクが同時に絡み合って収支を悪化させます。
● 賃貸経営に関するリスク
- 空室
- 家賃下落
- 入居者トラブル
- 滞納
- 管理会社の質
● 物件自体に関するリスク
- 修繕費の高騰
- 老朽化
- 配管・躯体トラブル
- 共用部の大規模修繕（区分）
● お金に関するリスク
- 金利上昇
- 固定資産税の変動
- 不動産所得の赤字
- 返済負担の増加
● 外部環境のリスク
- 災害
- エリア需要の低下
- 法改正
- 経済状況
これらは、ひとつひとつが発生すると負担になるうえ、複数が同時に起きると一気に赤字転落することもあります。
では、どう対処すればよいのでしょうか。
不動産投資で失敗しないための結論は“リスクの全体把握”
不動産投資で成功する人は、ある重要な共通点を持っています。
✔ リスクをコントロールできる投資だけを選ぶ
✔ 事前の収支シミュレーションが現実的
✔ 発生しうるトラブルに備えた余裕資金を持っている
つまり…
「すべてのリスクを理解してから“買うかどうか”を決める」
これが、不動産投資で失敗しないための唯一の正解です。
不動産投資の主要リスクを理解するための7つの視点
ここからは、不動産投資で特に重要なリスクを掘り下げていきます。
家賃収入が減少するリスク（空室・家賃下落）
不動産投資の収益は家賃収入から生まれます。
そのため、家賃が下がったり空室が発生すると、収益に直接ダメージがあります。
● 空室リスク
- 入居者が決まらない
- 売却しようとしても空室が多い物件は評価が下がる
- 退去が集中する時期には数ヶ月空室になることもある
● 家賃下落リスク
築年数に応じて家賃は必ず下落します。
【一般的な下落傾向】
- 新築〜築10年：ゆるやか（年1〜2％程度）
- 築10〜20年：やや急（年2〜3％）
- 築20年以上：緩やか（下げ止まることもある）
家賃下落と空室はセットで発生することが多く、収支悪化の最大要因です。
想定外の修繕費が発生するリスク
もっとも見落とされるのが「修繕費リスク」です。
● よくある修繕費
- 給湯器交換：10〜20万円
- エアコン交換：6〜15万円
- 洗面台交換：5〜15万円
- 水漏れ：5〜30万円
- 外壁補修（アパート）：数十万円〜数百万円
これらは突然やってきます。
さらに、区分マンションは共用部の大規模修繕が避けられません。
修繕積立金が不足している場合、一時金で数十万円請求されることもあります。
ローン返済に関するリスク（返済比率・金利上昇）
不動産投資の運用で最も大きな固定費は「ローン返済」です。
返済額が家賃収入に対して大きすぎると、少しの空室や修繕で赤字に転落します。
● 安全な返済比率の目安
返済額は家賃収入の50〜60％以内が理想
これを超えると、キャッシュフローが非常に脆弱になります。
● 金利上昇リスク
変動金利の場合は金利が上がる可能性があります。
【目安】
金利が0.5％上がると、毎月の返済額が数千円〜1万円程度増加することも。
返済比率が高いと、金利上昇に耐えられません。
入居者トラブル・管理トラブルのリスク
不動産投資は「人」が関わる事業です。
● よくあるトラブル
- 家賃滞納
- 夜間騒音
- ゴミ出しトラブル
- 共用部分の破損
- 反社会的勢力によるトラブル
また、管理会社の質が悪い場合、
- 入居付けが遅い
- クレーム対応が遅い
- 退去時の費用を多く請求される
など収支にも影響します。
外部環境のリスク（災害・経済・法改正）
投資家ではコントロールできないリスクです。
● 災害リスク
- 地震
- 水害
- 火災
特に水害は近年増加しており、エリア選びで回避可能。
● 経済リスク
- 景気悪化による賃貸需要減
- 物価高による修繕費・保険料の上昇
● 法改正
- 相続系の税制変更
- 築古物件への規制
- インボイス・税制改正など運営コスト増の可能性
法改正は長期的に影響するため、知らないままだと痛手を負います。
よくあるリスクと実践的な対処法を具体例で解説
ここからは、前半で紹介した代表的なリスクに対して「どのように対処すれば安全に運用できるのか」を具体的に説明します。
空室リスクへの対処法（需要×差別化×管理の3点が重要）
空室は確かに大きなリスクです。しかし、正しい対策をすれば「長期空室」は避けられます。
● 対策1：需要が安定しているエリアを選ぶ
- 駅徒歩10分以内
- 大学・病院・商業施設が近い
- 転勤・単身需要の多いエリア
人口よりも“賃貸需要の深さ”が重要。
● 対策2：賃料設定は相場から乖離させない
周辺相場と比べて1万円高い家賃を設定すると、入居は決まりにくい。
相場−500〜1000円を目安に設定すると早期成約しやすい。
● 対策3：入居者が住みたいと思う「小さな差別化」
- インターネット無料
- 室内物干し
- 収納改善
- 照明交換（おしゃれライト）
- 壁紙のアクセントクロス
数万円の投資で競争力が高まる。
家賃下落リスクへの対処法（築年数×エリアで予測できる）
家賃は放置するほど下落しますが、下げ止まりポイントがあります。
● 対策1：築20年以降は家賃が安定しやすい物件を狙う
築浅〜築10年は家賃がよく下がります。
築20年を超えると“遅い下落カーブ”になる物件も多い。
● 対策2：周辺物件の家賃推移をチェック
- SUUMO過去募集履歴
- at homeの募集履歴
- 賃貸情報サイトのアーカイブ
「過去の募集家賃」が最も信頼できるデータ。
修繕費リスクへの対処法（予測・積立・情報収集がカギ）
修繕費は誰も避けられない。
だからこそ“計画的に備えること”が最も重要です。
● 対策1：設備の耐用年数を事前に確認
- 給湯器：10〜15年
- エアコン：7〜12年
- 換気扇：10年
- 洗面化粧台：15〜20年
購入前に設置年が分かれば、リスクが予測できる。
● 対策2：毎月家賃の5〜10％を修繕積立に回す
区分マンションの管理費・修繕積立金が低くても安心してはいけない。
室内設備の修繕はオーナーの負担。
● 対策3：見積もりは複数社から取る
1社だけだと高額見積もりに気づけない。
小さな修繕ほど“相見積もり”で節約効果が大きい。
金利リスクへの対処法（返済比率×固定金利の検討）
金利リスクは、返済計画とセットで管理できます。
● 対策1：返済比率は“家賃収入の50〜60％以内”
返済額が重いと、空室や修繕が起きた瞬間に赤字になる。
返済比率を下げることでリスク耐性が一気に高まる。
● 対策2：固定金利と変動金利の組み合わせも検討
- 金利上昇局面 → 固定金利が安全
- 金利安定局面 → 変動金利でも可
リスク許容度で選ぶのが正解。
● 対策3：繰り上げ返済の効果を数値で確認
返済比率が高すぎる場合は、少額でも繰り上げ返済すると返済負担が軽くなる。
物件価値下落リスクへの対処法（出口戦略が前提条件）
不動産投資は“買った瞬間に出口を考える”のが鉄則。
● 対策1：売れるエリアかどうかを重視して買う
- 商圏人口が減っていない
- 駅徒歩10分以内
- 再開発エリア
出口はエリアで8割決まる。
● 対策2：売却想定価格を購入前に必ず計算
周辺の売却事例を基に「10年後の価格」を予測する。
出口で大きな赤字にならないかチェックが必要。
● 対策3：出口は“複数”用意しておく
- 売却
- リフォームして賃料UP
- 自己使用
- 長期保有で含み益狙い
1つに絞らないことで損失を避けやすくなる。
災害リスクへの対処法（立地×保険で回避可能）
災害は完全には防げませんが、影響を最小限にすることはできます。
● 対策1：ハザードマップは必ず確認
特に水害リスクは物件価格に影響しやすい。
● 対策2：地震保険・水害保険を適切に加入
- 地震保険：地震・津波
- 水害保険：浸水・洪水
保険は「最悪への備え」と考える。
● 対策3：災害に強い建物構造を選ぶ
- RC造（鉄筋コンクリート）
- 重量鉄骨造
木造より災害耐性が強い。
不動産投資のリスクを見える化するチェックリスト
初心者でも簡単に“危険な物件”を避けられるように、重要ポイントを一覧化しました。
✔ 物件チェック
- 駅徒歩10分以内か
- 賃貸需要が多い立地か
- 家賃相場と乖離していないか
- 管理費・修繕積立金が高すぎないか
- 修繕積立金の滞納率は高くないか
✔ 収支チェック
- 返済比率は家賃の50〜60％以内か
- 稼働率は現実的か（95％など）
- 修繕費を家賃の10％で見込んでいるか
- ランニングコストをすべて入れているか
✔ リスクチェック
- 金利上昇した場合の収支は大丈夫か
- 空室3ヶ月でも黒字か
- 家賃5％下落でも耐えられるか
- 修繕費20万円が急に来ても対応できるか
今日からできる具体的な行動ステップ
最後に、初心者がすぐに実践できるリスク管理行動を紹介します。
■ 行動1：3つの物件で“実質利回り”を計算してみる
表面利回りではなく、
「手残り」で判断する習慣をつけることが最重要。
■ 行動2：賃貸需要と相場を調べるクセをつける
- SUUMO
- HOME’S
- CHINTAI
- at home
数値化して比べることで投資判断の精度が一気に上がる。
■ 行動3：過去の修繕履歴を確認する
区分マンションの場合、管理組合の修繕履歴・修繕計画書が必須。
■ 行動4：管理会社の対応力を見極める
- 対応速度
- 入居付け実績
- 評判
管理会社は“物件の質”と同じくらい重要。
■ 行動5：購入後の資金クッションを確保する
少なくとも 家賃3〜6ヶ月分の緊急資金 を持つと安心。
