不動産投資で悩みがちな所有名義の選び方
不動産投資を始めると、最初に直面するのが「名義をどうするか」という問題です。
多くの初心者が、
- 個人名義のほうが良いのか
- 法人名義で買ったほうが節税できるのか
- そもそも違いがわからない
- どのタイミングで法人化を検討すべきなのか
といった疑問を持ちます。
名義の選び方は、節税・融資・資産形成のスピードに直結します。
しかし、曖昧なまま物件購入を進めると、後から大きな不利益になる場合もあります。
そこでこの記事では、個人名義と法人名義の違いを、初心者でも理解しやすいように整理し、「どちらを選ぶべきか」を判断できる状態に導きます。
名義選択で誤ると大きなリスクを抱えてしまう理由
名義の選択を誤ると、次のような問題が発生します。
● 税負担が大きくなる
不動産所得は物件数が増えるほど利益が増え、所得税・住民税の負担が跳ね上がります。
名義の選択を誤ると、納税負担が膨らみ、キャッシュフローが悪化します。
● 融資の選択肢が狭まる
金融機関は「個人」「法人」で審査基準が異なります。
名義が適切でないと、希望する融資が受けられず、買いたい物件を逃すリスクがあります。
● 経費が思うように使えない
個人と法人では、計上できる経費項目も扱いも異なります。
● 将来的に名義変更する際のコストが大きい
個人→法人へ名義変更すると、下記の費用が発生します。
- 譲渡所得税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 仲介手数料
- 移転登記費用
軽く数百万円単位になることもあるため、「最初の名義」が極めて重要です。
個人名義と法人名義はどちらが有利なのか？結論の方向性
結論から言えば、どちらが「絶対に有利」ではありません。
以下の方向性で判断するのが最も合理的です。
● 1〜2棟・区分から始める初心者 → 個人名義が有利なケースが多い
理由は下記の通りです。
- 融資が受けやすい
- 手続きが簡単
- 設立コストがかからない
- 事務作業が少なく管理が楽
- 所得税の青色申告特別控除が使える
まずは個人名義で実績を作り、拡大する段階で法人化を検討するのが王道です。
● 物件数が増える・利益が増えそう → 法人名義のメリットが大きい
一定規模に達すると法人名義のメリットが上回ります。
- 法人税率が一定で、個人と比べて節税効果が高い
- 経費にできる範囲が広い
- 家族への役員報酬で所得分散ができる
- 将来の相続対策にもつながる
いわゆる“規模拡大フェーズ”では法人のほうが合理的です。
個人名義の特徴とメリット・デメリット
ここからは、両者の特徴をより分かりやすく整理します。
個人名義で所有する場合の特徴
メリット
① 融資が受けやすい
金融機関は「個人の属性（年収・勤続年数）」を重視します。
特に給与所得者は評価が高く、1棟目の融資が通りやすい傾向があります。
② 手続きが簡単
- 設立費用なし
- 申告作業も比較的シンプル
不動産投資を始めるハードルが低いのが大きな強みです。
③ 青色申告特別控除が使える
最大65万円の控除があり、家族への給与支払い（専従者給与）も可能です。
④ 事務作業が少なくて済む
法人のように決算書作成や社会保険の加入義務がありません。
デメリット
① 所得が増えるほど累進課税で税率が上がる
特に不動産所得が増えると、
- 所得税 → 最大45%
- 住民税 → 一律10%
と税負担が急増します。
② 経費の範囲が法人より狭い
役員報酬や退職金制度などは使えません。
③ 節税の幅が限られる
節税策の多くが法人向けであり、規模が大きくなると限界が来ます。
④ 相続時の税負担が大きくなりやすい
個人の名義資産は相続対象になるため、将来の相続税が増える可能性があります。
法人名義で所有する場合の特徴
メリット
① 法人税率が一定で節税しやすい
法人税率は一定で、個人よりもコントロールがしやすい仕組みです。
利益が大きくなるほど法人のほうが節税効果が高まります。
② 経費にできる範囲が広い
法人名義のほうが合理的に経費が認められやすい項目があります。
- 役員報酬
- 退職金
- 出張手当
- 社宅制度
- 損金算入できる保険の活用
など“節税しながら資産形成できる選択肢”が増えます。
③ 所得分散が可能
役員報酬を家族に分散することで、合法的に税負担を減らすことができます。
④ 融資の枠を広げやすい
法人を使うことで、個人とは別枠で融資を受けることが可能になります。
デメリット
① 法人設立コストがかかる
株式会社の場合で約20万円、合同会社でも約6万円ほど必要です。
② 決算・会計の負担が重い
会計帳簿・決算書・法人税申告など、手間が増えます。
税理士費用も個人より高くなる傾向があります。
③ 社会保険の加入義務が発生する
役員1人でも社会保険の加入が必要です。
手取りが減る可能性もあるため注意が必要です。
④ 初心者向けではない
最初から法人名義で進めるのは、手間やコストの面からハードルが高くなりがちです。
個人名義と法人名義で有利になるケースの比較
名義選びで迷う人の多くは、「自分はどちらに当てはまるのか」がわからずに立ち止まってしまいます。そこで、典型的なケースをもとに比較すると判断しやすくなります。
個人名義が向いているケース
以下に該当する人は、個人名義で始めた方がメリットが大きい傾向があります。
- 年収600万円以上の給与所得がある
- まずは1棟目（または区分）から始めたい
- 手間を増やさずに不動産投資を試したい
- 所有物件数は1〜2棟の予定
- 毎年の経費がそれほど多くない
- 融資を優先したい（特に給与所得者）
個人名義はスタートダッシュが速く、融資の実行率も高いのが強みです。
法人名義が向いているケース
逆に、次のような人は法人名義で始めるか、早期に法人化を検討しても良いでしょう。
- 将来的に複数棟を保有する予定
- 年間の不動産所得が500万円以上になりそう
- 経費を多く使う予定
- 家族に給与を分散して節税したい
- 将来の相続対策を考えている
- 社宅制度などの節税施策を積極活用したい
規模拡大を前提とする場合は、法人名義のメリットが圧倒的に大きくなります。
名義選択の判断基準を体系的に整理
より正確に判断できるよう、名義選択の「診断基準」をまとめておきます。
【名義判断チェックリスト】
以下の項目をチェックし、当てはまる数で判断します。
■ 個人名義が適する項目
- 初期の融資審査をなるべく通したい
- まずは1棟だけ試したい
- 手間・コストを最小限にしたい
- 所得税の青色申告控除を使いたい
- 社会保険料の負担は避けたい
■ 法人名義が適する項目
- 家族を役員にして所得を分散したい
- 経費枠を広げたい
- 役員報酬・退職金制度を活用したい
- 資産規模を大きくしたい
- 法人税率を活用したい
- 法人として融資枠を増やしたい
【判断のコツ】
- 個人側が5つ以上 → 個人名義スタートが適切
- 法人側が5つ以上 → 法人名義が適切
- 3:3の場合 → 個人スタートで後に法人化が安全
名義を誤ると起こる“具体的な失敗例”
名義の選択は失敗すると大きな損失につながります。ここでは実際に起こりがちな失敗例を紹介します。
失敗例① 個人名義で規模を拡大しすぎてしまい、税負担が跳ね上がる
個人名義で3棟以上を保有すると、不動産所得が年間数百万円規模になり、
- 所得税：33%〜45%
- 住民税：10%
と税率が高くなり、実質的な利回りが大幅に低下します。
所得税が累進課税で上がってしまう典型的な失敗です。
失敗例② 個人→法人へ名義を移そうとしたら高額な税金が発生した
途中で個人から法人へ物件を移すと、「譲渡」とみなされ、以下の税負担が発生します。
- 譲渡所得税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 移転登記費用
- 仲介手数料
合計で数百万円単位になるケースが多いため、“最初の名義選択”が重要です。
失敗例③ 法人で始めたものの、運営コストが重すぎてキャッシュフローが悪化
法人はメリットも多いですが、以下のような運営負担があります。
- 決算申告の税理士費用（年20万〜30万円以上）
- 法人住民税の均等割（最低7万円）
- 社会保険加入義務
物件1棟だけなのに法人を作ってしまい、「経費だけが増えてしまった」という失敗は少なくありません。
初心者が迷わず名義を決めるための行動ステップ
名義の選択は、以下のステップで判断すると失敗が少なくなります。
ステップ① 現在の収入・将来の物件数の方針を決める
まずは次の2点を明確にしましょう。
- 今の年収・経費の規模
- 将来5〜10年でどれくらい拡大したいか
物件を“大きく増やすかどうか”が最も重要な判断軸になります。
ステップ② 融資の方向性を確認する
名義により融資条件が変わるため、金融機関の特徴を理解しておきます。
■ 個人向け
- 住宅ローン実績が評価される
- 勤続年数や年収が有利
- 審査がスピーディ
■ 法人向け
- 法人の決算書が必要
- 金融機関によっては審査が厳しい
- 規模拡大を目指す投資家向き
ステップ③ 税理士・専門家に一度相談する
名義選択は税務・融資・相続が絡むため、税理士に相談すると誤りが減ります。
特に以下のようなケースでは専門相談が必須です。
- 高収入で税率が高い
- 家族へ所得を分散したい
- 資産規模を大きくしたい
- 相続対策も見据えている
ステップ④ 1棟目は個人、2棟目以降で法人化を検討する（よくあるパターン）
多くの投資家は次のような流れを選びます。
1棟目：個人で購入（融資が通りやすい）
2棟目：収益が安定してきたら法人設立
3棟目以降：法人で規模拡大
「最適なタイミングで法人に切り替える」ことが最も効率的です。
ステップ⑤ 名義選択は“税負担の試算”で最終決定する
個人と法人のケースで、年間収支を比較します。
- 所得税・住民税
- 法人税・事業税
- 社会保険料
- 設立・維持費用
- 融資条件
- 経費にできる項目
数字を比較すれば、どちらが得かは一目瞭然です。
初心者が理解すべき最終ポイント
名義選択の結論をまとめると、次の一文に集約されます。
「1棟目は個人、規模拡大をする段階で法人化が最も無難で合理的」
多くの投資家がこの方針で成功しています。
名義の選択は、節税・融資・相続のすべてに関わる重要な決断ですが、仕組みを理解しておけば迷う必要はありません。
