築年数が投資に与える影響とは？中古物件を見極めるチェックポイント

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築年数が投資判断に与える大きな影響

不動産投資において「築年数」は、物件の価値や収益性を大きく左右する要素のひとつです。新築物件と中古物件では、購入価格・減価償却・修繕リスク・入居者需要など、投資家にとって重要なポイントが異なります。特に中古物件の場合、築年数を正しく把握しないまま購入すると、思わぬコストや収益悪化を招く可能性があります。

しかし一方で、築年数の経過した中古物件には「購入価格が安い」「利回りが高い」などのメリットも存在します。重要なのは「築年数がどのように投資に影響するか」を理解し、リスクとリターンのバランスを見極めることです。

築年数と中古物件投資でよくある誤解

多くの投資初心者や事業主が持ちやすい誤解は次の通りです。

「古い物件は投資価値がない」
→ 実際には築年数が経過しても需要が強いエリアでは十分に収益化可能です。
「新しい物件なら安心」
→ 新築でも周辺需要が弱ければ空室リスクが高まり、収益は安定しません。
「築年数＝建物寿命」
→ 法定耐用年数と実際の利用可能年数は異なり、修繕やリノベーションで寿命を延ばすことが可能です。

こうした誤解を解消し、築年数を「デメリット」ではなく「投資判断の指標」として活用できるかどうかが、中古物件投資成功の分かれ道になります。

築年数が影響する主な要素

築年数は、不動産投資において以下の側面に影響を及ぼします。

物件価格：築浅は高額、築古は割安
利回り：築古は高めだが修繕費がかさむ傾向
減価償却：築古物件は短期間で経費化でき、節税メリットが大きい
金融機関の融資：築古は融資期間が短くなりがち
入居需要：築浅は人気だが、築古でもリノベーション次第で需要を獲得可能
維持管理コスト：築年数が経つにつれて修繕・メンテナンス費用が増える

これらを総合的に考慮することが、中古物件の投資判断を成功に導きます。

築年数別にみる投資傾向の違い

以下の表は、築年数ごとの一般的な特徴を整理したものです。

築年数	価格傾向	利回り	融資条件	修繕リスク	入居需要
新築〜築5年	高い	低め	融資期間長い	少ない	強い
築6〜15年	やや高い	中程度	融資可能	徐々に増加	強い
築16〜25年	中程度	高め	制限あり	中程度	エリア次第
築26年以上	安い	非常に高い	短期融資	高い	リノベ必須

このように築年数ごとに投資特性が大きく異なるため、購入前の判断が非常に重要です。

築年数が投資判断に与える結論

不動産投資における築年数の影響は、単に「古い＝リスクが高い」という単純なものではありません。築年数が進んでも適切に管理され、需要のあるエリアに立地していれば、十分に投資対象となります。

結論として重要なのは、

築年数の経過は「物件の状態」や「収益構造」に多面的な影響を与える
その影響を正しく理解すれば、中古物件でも十分に高い収益を確保できる
という点です。

建物構造が左右する耐用年数と資産価値

木造と鉄筋コンクリート造の違い

築年数による影響は、建物の構造によって大きく異なります。

木造：法定耐用年数は22年。経年による老朽化が早く、融資も短期になりやすい。ただし、小規模物件が多く価格は手頃。
鉄筋コンクリート（RC）造：法定耐用年数は47年。築25年を超えても利用可能な物件が多く、修繕次第で長期運用可能。

法定耐用年数を超えたからといって建物の利用が不可能になるわけではありません。定期的な修繕やリノベーションを施すことで、実際の利用可能期間は大幅に延びます。

税制と減価償却の影響

築年数が経過した中古物件には、減価償却のメリットがあります。

新築物件 → 減価償却期間が長く、毎年の経費化額は少ない
中古物件 → 残存耐用年数が短く、減価償却を早期に進められるため、投資初期の節税効果が大きい

例えば築30年のRC造物件は、法定耐用年数を超えているため「簡便法」により4年で償却可能です。これは、特に所得の高い個人事業主や中小企業経営者にとって、節税面で非常に有利に働きます。

融資条件と築年数の関係

金融機関は融資審査において「築年数」を重視します。

築浅物件：融資期間が長く設定されるため、返済負担が軽減
築古物件：融資期間が短くなり、月々の返済額が重くなる

ただし、築古でも立地が良く、収益性が高いと判断されれば融資がつくケースもあります。特に最近は「リノベーション済み物件」や「サブリース契約付き物件」であれば、金融機関の評価が上がりやすい傾向にあります。

入居需要と築年数の相関

築年数が古いと「入居者がつきにくい」と考える人は多いですが、実際は立地やリフォームの有無で需要は大きく変わります。

築浅物件：最新設備・清潔感で人気。ただし競合も多く、家賃を下げざるを得ない場合もある。
築古物件：そのままでは入居が難しいが、内装リフォームや家賃設定次第で需要を取り込める。

たとえば、築30年のワンルームマンションでも「リノベーション済み」「駅徒歩5分以内」であれば、築浅と同等の入居率を実現できるケースがあります。

維持管理コストの増加

築年数が進むと、修繕費やメンテナンス費用は増加します。代表的な例は以下の通りです。

築10〜20年：外壁塗装、給湯器交換
築20〜30年：屋上防水、配管交換、共用部大規模修繕
築30年以上：耐震補強、フルリノベーション

このように築年数が進むほどコストは増加しますが、事前に修繕履歴を確認することで、今後の負担を見積もることが可能です。

中古物件を見極めるための基本チェックポイント

建物の状態を確認する

築年数が経過した物件では、物理的な劣化が進んでいる可能性があります。確認すべきポイントは以下の通りです。

外壁や屋上：ひび割れや塗装の剥がれ、防水加工の劣化
配管・給排水設備：水漏れやサビ、交換時期の確認
共用部分：エレベーター・廊下・階段などの清掃状態や老朽化度合い
耐震性能：1981年6月以降の新耐震基準に適合しているか

特に耐震基準は、金融機関の融資可否や入居者の安心感に直結するため、必ず確認すべき項目です。

修繕履歴の有無

中古物件の価値は、築年数そのものよりも「どのように管理されてきたか」で大きく変わります。

定期的な大規模修繕が実施されているか
修繕積立金が適切に積み立てられているか
修繕計画書が存在しているか

修繕履歴がしっかり残っている物件は、築年数が古くても安心して投資対象とできます。

利回りと収益性のチェック

中古物件は価格が安いため表面利回りが高く見えますが、実際には修繕費や空室リスクを考慮した「実質利回り」で判断すべきです。

計算例

表面利回り：家賃収入 ÷ 購入価格
実質利回り： (家賃収入 − 維持管理費 − 修繕積立金) ÷ 購入価格

例）購入価格2,000万円、年間家賃収入180万円、管理費・修繕積立金30万円 →
実質利回り = (180万−30万) ÷ 2000万 = 7.5％

表面利回りが10％でも、修繕費を含めると実質は7％前後に下がるケースも珍しくありません。

融資条件を踏まえたキャッシュフロー

中古物件は融資期間が短いため、毎月の返済額が重くなります。収益シミュレーションを行い、返済後のキャッシュフローがプラスで維持できるかを必ず確認しましょう。

ケース別チェックポイント

ケース1：築20年のRC造マンション

外壁塗装済みで修繕履歴が明確
家賃相場が安定しており、入居率90％超
減価償却で節税効果が見込める
→ 投資適格物件と判断可能

ケース2：築35年の木造アパート

修繕履歴が不明、配管の劣化が進行
入居率70％で空室が多い
金融機関の融資は短期かつ条件厳しめ
→ 大規模修繕やリノベ前提で検討

ケース3：築15年のワンルームマンション

エリア需要が強く、学生・社会人に人気
管理費・修繕積立金の値上げが予定されている
利回りは中程度だが、長期運用が可能
→ 安定運用を目指す投資家に適合

視覚的に整理：築年数別チェックリスト

項目	新築〜築15年	築16〜30年	築31年以上
外壁・屋上	問題少	塗装・防水確認	大規模修繕必須
設備	ほぼ新しい	交換時期近い	老朽化が進行
修繕履歴	少ない	要確認	不十分な場合が多い
融資条件	長期融資可	制限あり	短期融資中心
減価償却	節税効果小	節税効果中	節税効果大