不動産収入にかかる税金を理解する重要性
不動産投資を始めると、避けて通れないのが「税金」の問題です。家賃収入は事業の売上にあたるため、所得税や住民税が必ず発生します。しかし、税金の仕組みを理解していないまま進めてしまうと、本来手元に残るはずのお金が想定以上に減ったり、確定申告で思わぬ追加納税が必要になったりすることがあります。反対に、ルールを正しく理解して賢く経費を使えば、節税しつつキャッシュを最大限残すこともできます。
ここでは、不動産オーナーが知っておきたい税金の基本と節税ポイントを、初心者でも迷わないように体系的に解説していきます。
家賃収入がそのまま利益にならない理由
不動産所得は「収入－経費」で利益が決まります。家賃収入が多くても、維持費やローン利息、修繕費などの支出があれば利益は圧縮され、その分課税所得も減ります。つまり、税金を抑えるには、どの支出が経費計上できるのかを理解することがとても重要です。
初心者が陥りやすいのは、「現金が出ていない費用（減価償却）」や「家賃を集金代行会社が受け取る前の売上」について誤った理解をしてしまうことです。不動産収入は“実際に受け取った額”ではなく、契約上の収入を基準に計算されるため注意が必要です。
所得税と住民税がどのように計算されるのか
所得税と住民税は、日本で暮らすすべての個人にかかる税金です。不動産収入も例外ではなく、確定申告を通じて課税されます。
以下の流れで税額が決まります。
- 家賃収入や共益費などの総収入を集計する
- 経費を差し引いて不動産所得を算出する
- 不動産所得と給与所得など他の所得を合計して課税所得を決定する
- 所得税の税率（5%～45%）を適用し、源泉徴収税額などを差し引いて納付額が決まる
- 住民税（概ね10%）が翌年度に課税される
特に気をつけたいのは「住民税」。不動産収入が増えると翌年の住民税も増えるため、キャッシュフローに影響が出ます。安定した資金繰りのためにも、税額の見積もりは欠かせません。
不動産投資で使える主な経費項目
税金を抑えるには「正しく経費を使う」ことがポイントです。不動産オーナーが計上できる主な経費には次のようなものがあります。
●経費として認められやすい支出
- 管理会社へ支払う管理委託費
- 物件の固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険の保険料
- 賃貸募集時の広告料（AD）
- 修繕費（小規模なものに限る）
- ローンの利息部分
- 税理士報酬や専門家費用
- 共用部の電気料金などの維持費
●注意が必要な支出
以下は経費にできる場合とできない場合があります。
- 大規模修繕（資本的支出になる場合は減価償却）
- 自己居住部分がある場合の按分が必要
- ローンの元本部分は経費不可
- 不動産を購入するための仲介手数料・司法書士費用などは初期取得費（減価償却）
初心者が誤りやすいポイントは「現金が出ていない費用（減価償却）」の扱いです。減価償却は、建物や設備の価値が少しずつ減ると考えて計算される費用であり、実際に支払いがなくても経費になります。これによりキャッシュは残りつつ、課税所得を減らせるため非常に重要です。
不動産所得が給与所得と合算される影響
不動産投資を副業で始めた会社員は、給与所得と不動産所得が合算されます。結果として、課税所得が増えると、所得税の税率が一段階上がるケースもあります。特に以下の点は注意が必要です。
●課税所得の合算による影響
- 所得税の累進課税により税率が上がる可能性
- 住民税が翌年大きく増える
- 会社の扶養手当や保険料に影響が出る可能性
- 住宅ローン控除など他の控除との兼ね合い
不動産所得が黒字の場合は、手元に残る利益に対しても税金が発生するため、物件取得後のキャッシュフローの事前シミュレーションは欠かせません。
不動産オーナーが見落としがちな税務リスク
不動産投資は経費や控除が多く、税金面で有利な仕組みが存在しますが、それゆえ税務調査でチェックされやすいポイントもいくつかあります。
■代表的なチェックポイント
- 修繕費を過大計上していないか
- 個人の支出を経費にしていないか
- 家事按分が適正であるか
- 賃料を家族に不当に安く貸していないか（同族間取引）
- 売却益の計算が正しいか（取得費・譲渡費用の計上）
特に修繕費は「資本的支出」か「修繕費」かで税額が大きく変わります。判断を誤ると後から追加の修正申告が必要になることもあります。税務リスクを避けるには、領収書や契約書を必ず保管し、支出の根拠を明確に残すことが重要です。
不動産オーナーが使える代表的な節税手法
ここまで税金の仕組みを整理しましたが、ここからは不動産オーナーが実践しやすい節税手法を紹介します。いずれも法律の範囲内で認められた方法であり、初心者でも取り入れやすいものです。
●節税効果が大きい手法
- 減価償却を最大限活用する
- 修繕費と資本的支出を適切に区分する
- ローンの利息を経費に計上する
- 青色申告特別控除（最大65万円）を使う
- 青色事業専従者給与を利用する（家族に業務を手伝ってもらう場合）
- 物件売却時に長期譲渡所得の税率を利用する
- 法人化による節税（規模拡大後）
特に青色申告は必須と言っていいほど効果が大きく、「赤字の繰越」や「65万円控除」など不動産投資と非常に相性が良い制度です。届出が必要なため、早めに手続きしておくことが大切です。
節税効果が大きいポイントを実例で理解する
節税の考え方は理解していても、「実際にどれくらい変わるのか」「どの場面で節税が生きるのか」がわかりづらいと感じる方は多いはずです。ここでは、初心者でもイメージしやすいよう、典型的な不動産投資のケースを使って解説します。
●ケース①：給与所得500万円、区分マンション1室で家賃収入が年間120万円の場合
【年間収入】
- 家賃：120万円
【年間経費の例】
- 管理費・修繕積立金：36万円
- 管理会社への委託費：6万円
- 固定資産税：8万円
- 火災保険料：1万円
- ローン利息：20万円
- 減価償却費：25万円
【不動産所得の計算】
120万円 −（36 + 6 + 8 + 1 + 20 + 25）＝ 24万円の黒字
給与所得500万円と合算され、課税所得は増えます。その結果、所得税・住民税合わせて約30〜35%が税金として課税され、実質の税負担は7〜8万円前後となるケースが一般的です。
しかし、この計算の中でも「減価償却費25万円」は現金支出がありません。この“現金が減らない経費”のおかげで、課税所得が下がり、結果として手元に資金が残る効果があります。
●ケース②：大規模修繕を「修繕費」にするか「資本的支出」にするかで税額が変わる例
例えば、外壁の補修や屋上防水工事を行い、まとまった費用が発生したとします。
- 修繕費として計上できれば、その年の経費に一括計上可能
- 資本的支出と判断されれば、減価償却を通じて数年に分けて経費計上
節税効果は大きく変わります。
たとえば200万円の工事を修繕費で一括計上すれば、課税所得から200万円が直接差し引かれるため、税率30%の人なら60万円近い節税が見込めます。
一方、資本的支出になった場合は、20年などの耐用年数で均等に償却するため、1年に10万円ずつしか経費にならず、節税効果も小さくなります。
税務署の判断は工事内容によって異なるため、見積書や契約書の内容を明確にし、専門家と相談しながら判断することが重要です。
●ケース③：青色申告を使い、不動産所得の赤字を翌年以降に繰り越す例
不動産投資は初年度に登記費用やリフォーム費用が重なり、経費が大きくなりがちです。
青色申告をしていれば、赤字は最大3年間繰り越すことができます。
例えば、初年度に50万円の赤字が出た場合、翌年度の黒字に相殺することで課税所得を減らすことができ、結果として税金が減る仕組みです。
「今年は利益が出ていないから申告しなくていいか」と放置してしまうと、この恩恵を受けられなくなるため注意が必要です。
不動産オーナーが取るべき具体的なアクション
税金の仕組みを理解したら、次は実際の行動に落とし込むステップです。不動産投資では、1つの判断が数十万円レベルの節税・節約につながることも珍しくありません。初心者でも実践できる行動をまとめました。
●税金負担を抑えるために今日からできること
以下は特に効果が高く、すぐに取り組める内容です。
■1. 必要書類を整理し、領収書・契約書をすべて保管する
- 修繕費か資本的支出かの判断材料になる
- 税務調査で最も確認されるポイント
- 電子帳簿保存法に対応したデータ保管もおすすめ
■2. 青色申告の申請を早めに行う
- 最大65万円控除が使える
- 赤字の繰越3年が可能
- 帳簿付けが必要だが、クラウド会計で簡単に運用できる
■3. 減価償却費の計算と耐用年数を正しく理解する
- 建物の構造（RC、木造など）で耐用年数が変わる
- 中古物件は「簡便法」で短くなる可能性がある
- 計算を誤ると税額が大きく変わる
■4. 修繕計画を立て、大規模工事は事前に税務判断を検討する
- 一括経費にできる可能性がある工事は見積段階で確認
- 工事内容を明確に説明できる資料を残す
- 税理士との相談でリスクを回避できる
■5. 毎月のキャッシュフローと来年の住民税を見積もる
- 不動産所得は住民税に影響
- 翌年の資金繰りを把握しないと赤字に陥るリスクがある
- 年末調整後に住民税通知書が届くタイミングも要チェック
不動産オーナーにとって税知識は資産防衛の鍵
不動産投資は利益が大きいほど税負担も増えます。しかし、法律を正しく理解していれば、同じ収益でも手元に残るお金は大きく変わります。減価償却や青色申告、修繕費の判断など、節税ポイントは多岐にわたりますが、1つ1つは決して難しいものではありません。
大切なのは「知っているか・知らないか」であり、知っているだけで何十万円もの差が生まれることも珍しくありません。迷ったときは専門家に相談しつつ、自分で理解しながら運用していく姿勢が、長期的な資産形成に繋がります。
