不動産オーナーが収益最大化のために見直すべき5つのポイント｜初心者でも改善できる実践ガイド

「収益最大化のために見直すべき5つのポイント」というタイトルとともに、不動産のイラストやチェックリスト、電卓、円袋、グラフなどが配置された、収益改善をテーマにした親しみやすいデザインのアイキャッチ画像。

収益を最大化するために必要な視点

不動産投資を始めてしばらく経つと、「家賃収入は入っているのに、思ったほど手元に残らない」「もっと効率よく収益を伸ばせる方法はないか」と感じることが多くなります。
特に区分マンションや戸建て、アパート経営などを手がけるオーナーにとって、収益性の改善は避けて通れません。

不動産投資は、購入した瞬間ではなく運用しながら収益を積み上げる事業です。
しかし、多くの投資家は“最初に買った後の見直し”が十分にできておらず、その結果、収益性を下げているケースが多く見られます。

実は、収益を左右するポイントの多くは、適切なタイミングで見直せば改善できるものばかりです。

この記事では、不動産オーナーが収益を最大化するために必ず押さえておくべき5つのポイントを解説します。

今の運用状態を放置すると起こる問題

不動産投資は「買ったら終わり」の資産ではありません。
むしろ、購入後の管理やパートナー選び、コスト管理を誤ると、本来得られるはずの収益が削られていくという特徴があります。

例えば次のような問題は、見直しをしないオーナーに共通して発生します。

●よくある問題点の例

空室期間が長く、年間収支が大幅に悪化している
管理会社の手数料が相場より高いのに見直していない
修繕費用や設備交換が想定より頻発して利益が圧迫されている
ローン金利が割高でも借り換えを検討していない
税金対策が不十分で、取れるはずの控除が取れていない

このような問題は、物件の劣化ではなくオーナー側の運用管理によって発生するものがほとんどです。

裏を返せば、適切な見直しを行えば 年間数十万円以上の改善が可能 なケースも珍しくありません。

収益最大化のために見直すべき5つの結論

不動産オーナーが収益を最大化するために見直すべきポイントは、次の5つに整理できます。

■収益を最大化する5つのポイント

空室対策と適切な賃料設定
管理会社・管理内容の見直し
ランニングコスト（固定費）の最適化
ローン金利・借り換えの検討
税金対策と確定申告の最適化

この5つは、不動産投資の収益性を構成する「売上」「費用」「税金」のすべてに関わる重要なポイントです。
それぞれを意識して改善すれば、物件の価値そのものを上げる効果にもつながります。

収益性を左右する構造を理解する重要性

なぜこの5つを見直すだけで、収益が大きく変わるのでしょうか。

その理由は不動産投資の収益構造にあります。

●不動産投資の収益構造（シンプル版）

要素	内容
収入	家賃・共益費・更新料・礼金など
支出	管理費、修繕費、保険料、税金、ローン利息など
利益	収入 − 支出 − 税金

収益を増やすためには、
①収入を上げる
②支出を下げる
③税金を減らす
の3つしかありません。

今回の5つのポイントは、この収益構造に対応しています。

5つのポイント	収益構造で対応する要素
空室対策・賃料設定	収入を上げる
管理会社見直し	支出を下げる
ランニングコスト削減	支出を下げる
ローン借り換え	支出（利息）を下げる
税金対策	税金を減らす

つまり、収益を最大化するための必要最低限の改善ポイントと言えます。

ここからは、それぞれを具体的に深掘りしていきます。

1つ目のポイント：空室を防ぎ、賃料を最適化する方法

不動産投資の収益性を最も大きく左右するのが、空室率と家賃設定です。

●空室のインパクトは想像以上に大きい

1ヶ月の空室は「家賃×1ヶ月分」の損失に見えますが、実際には以下のコストが積み上がるため、損失は数倍になります。

管理費（固定で発生）
修繕積立金
ローン返済
税金（固定資産税・都市計画税）
火災保険料

つまり空室は「収入がゼロなのに支出が発生し続ける状態」です。

家賃8万円の物件で空室が2ヶ月続いた場合：
8万円 × 2 = 16万円の収入減
に加え、実行負担は20〜25万円超になるケースも多い のです。

●空室を防ぐための見直しポイント

周辺家賃の相場を毎年チェックする
設備を定期的にアップデートする（TVモニターホン・温水洗浄便座など）
入居者募集の写真をプロに依頼する
賃貸仲介会社への広告費（AD）を適切に設定する
入居ターゲットを明確にする（単身・学生・ファミリーなど）

特に設備はコスパが良く、数万円の投資で年間数十万円の家賃損失を防げます。

2つ目のポイント：管理会社の見直しと選び方

管理会社は物件の“パートナー”です。
しかし、以下のような問題はよく起こります。

空室時の対応が遅い
賃料査定が甘い
修繕の金額が割高
入居者対応の質が低い
毎年管理手数料を見直していない

管理会社を変えるだけで、年間の手残りが10万〜30万円改善する例も多く見られます。

●管理会社を比較するポイント

比較項目	チェック内容
管理手数料	3〜5%が相場
客付力	仲介会社との連携、募集スピード
修繕費	見積もりの妥当性、外注価格
対応の早さ	クレーム対応・設備トラブル対応
リーシング力	募集図面の質、写真撮影、広告費設定

管理会社は「基本プラン＋オプション」が複雑なので、毎年見直すことが重要です。

ランニングコストを徹底的に抑える方法

収益性を上げるために見落とされやすいのが、毎年必ず発生する固定費の削減です。
家賃収入を増やすのは難しくても、固定費は「正しい見直し」をすれば高確率で下げられます。

不動産投資で毎年かかる代表的なランニングコストは次の通りです。

●毎年必ず発生するランニングコスト

管理委託費
修繕費
共用部の清掃費・電気代（アパート・一棟の場合）
火災保険料
地震保険料
固定資産税・都市計画税
管理組合の修繕積立金（区分マンション）
物件の点検コスト

特に近年では保険料や固定資産税が上昇傾向にあり、何も見直していないと年間の支出を大きく圧迫します。

火災保険・地震保険の見直しで数万円の改善が可能

保険会社によって保険料は大きく異なります。また、古い契約のまま更新している場合、最新の保険より割高なケースがとても多いです。

ポイント：火災保険は長期契約の更新時が見直しの最大チャンス
火災保険は10年契約が廃止されたため、現在は最長5年です。
更新時に比較をするだけで、年間1〜3万円の削減が実現することがあります。

固定資産税は評価替えで見直しできる

固定資産税は3年に1度、土地建物の評価額が見直されます。

もし評価額が不当と思われる場合は、自治体に対して

評価額の根拠を確認する
必要に応じて「固定資産税の不服申立て」を行う
ことができます。

特に、建物の劣化が進んでいるのに評価が下がっていないケースなどでは、改善が期待できます。

修繕費の見積もりは必ず相見積もりを取る

修繕費は管理会社の外注価格が乗っていることが多いため、相見積もりを取るだけで数万円の差が出ることがあります。

例えば以下のような修繕は、見直し効果が大きいものの代表例です。

修繕内容	依頼方法による費用の差
エアコン交換	管理会社：12〜15万円、街の電気屋：7〜10万円
給湯器交換	管理会社：20〜25万円、専門業者：12〜18万円
クロス張替え	管理会社：1㎡800円〜、専門業者：400〜600円

管理会社に任せっぱなしにせず、適切に比較することが利益につながります。